核心观点：

政策环境综述：LPR 超预期下调，一线新一轮限购放松开启。2 月LPR超预期下调25bp 至3.95%，首套房贷利率跟随下调至3.59%，较21年10 月最高点下降216bp，当前首套房贷利率折扣已降至0.91x，与14-15 周期最低点持平，后续下降空间较小，预计房贷利率下行主要将由LPR 下行驱动。1 月30 日，住建部发放首批过审城中村项目名单，根据各地住建数据整理，城区常住人口300 万以上的35 城首批授信至少9449 亿元，考虑部分城市披露口径不全，首批总授信至少超万亿元，按5000 亿元PSL 全部投向城改计算，预计PSL 杠杆比例至少为2，资金投放速度超预期。地方层面，24 年以来北上广深陆续出台限购放松政策，四限政策环境仍在持续改善，本轮全国累计四限政策力度指数已累计下降50%，月均下降46，1 月单月下降18，2 月前23 天下降27，各地目前剩余政策工具有限，四限政策力度指数下降速度放缓。

成交市场综述：成交热度低位，Q1 销售承压。根据房管局数据，1 月54 城新房成交面积1795 万方，排除春节假期影响同比下滑23 %，考虑23 年1 月基数较低，1 月成交热度低迷。截至2 月28 日，54 城新房累计成交面积同比下滑38%，考虑到23Q1“小阳春”高基数，Q1新房销售增速承压较多。分线来看，1 月分线分化并不明显，2 月以来受春节假期“返乡潮”影响，一二线城市下滑较多。二手房成交方面，1 月13 城二手房成交面积排除春节假期影响同比上升27%，1 月二手房成交热度较稳定，2 月前28 天二手房成交较23 年春节假期同期下滑14%，2 月以来二手房成交热度有些许回落。房价方面，1 月70 大中城市新房价格环比下跌或持平的城市数量占比为84%，环比下降6pct，二手房97%，环比下降3pct，下跌比例仍维持相对高位。推盘方面，1 月22 城商品房推盘面积792 万方，同比下降23%，推盘低位，22 城商品房批售比（MA3）为1.14，环比升高0.08，景气度较差。

土地市场综述：整体热度低位，核心城市相对较好。根据中指院数据，24 年1 月全国600 城商住用地出让金为1418 亿元，同比上升34.9%，其中22 城商住土地出让金为593 亿元，同比上升220.8%，1 月土地出让金同比正增长，有核心22 城土拍带动，也有23 年1 月同期春节假期低基数的影响。供需比来看，24 年1 月600 城商住用地单月供需比为1.36，环比上升0.31，1 月土地市场整体景气度仍较差，22 城商住用地供需比（MA6）为1.11，环比下降0.03，核心22 城土地市场景气度有所好转。

风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。