核心观点：

2 月8 日，证监会印发《监管规则适用指引——会计类第4 号》，推动REITs 市场新一轮行情回归。政策发出当日即推动C-REITs 二级市场行情上涨1.9%。紧接着节后首个交易日（2 月19 日）C-REITs 整体综合收益指数继续增长3.2%。自2 月8 日政策发布至2 月23 日C-REITs整体综合收益指数共上涨6.34%，是24 年以来幅度最大的一次行情反弹。

强化REITs 权益属性，弱化行情对持有者利润表现的影响。2 月8 日，证监会此次会计规则调整，明确了并表原始权益人在合并报表层面，应该将其他方持有的REITs 份额，归属权益，而非负债科目。从基础设施REITs 其他投资方的会计处理角度看，其持有的份额在性质上则属于权益工具投资。在本次政策调整后，若持有方选择将REITs 份额指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，则REITs股价的波动将不再影响持有者利润表利润。且在未来REITs 进行现金分配时，可通过投资收益进入持有者的利润表影响利润，使购买和持有REITs 的收益更加稳定。

逻辑上看，此次政策对高分派率的特许经营权REITs 作用更显著，分红便成为了衡量REITs 收益的主要方面，能够通过未来分红现金流快速回收投资成本的项目则更优。高分派率意味着当下的投资成本能够更快地回收，而市场上分派率较高的项目均为特许经营权REITs。但从目前情况来看，此次政策平等推动不动产REITs 和特许经营权REITs行情回暖。

2023 年度C-REITs 市场整体收入年化水平基本达到预期，可分配金额未能达到预期，较22 年同比改善。2023 年，29 单C-REITs 年化营业总收入进一步上升，达到了108.49 亿元，可比项目间同比增长4.50%。EBITDA 总额64.95 亿元，可比项目间同比增长7.62%。可分配金额合计64.78 亿元，可比项目间同比增长10.81%。2 月23 日CREITs市场总市值888.09 亿元，23 年可分配金额为68.53 亿元，对应的23 年预期分派率为7.72%，较22 年底分派率（6.00%）增长1.72pct，主要系23 年行情下滑。其中不动产REITs 和特许经营权REITs 在2月23 日的年化分派率分别为4.83%和9.56%，分别较22 年末增长1.17pct 和1.96pct。细分板块看，新能源REITs 在2 月23 日的23 年化分派率最高，为11.01%，主要系基础设施23 年年化可分配金额较高。

风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施项目收入降低的风险。