核心观点：

政策环境综述：化解风险，构建新模式。中央政策方面，12 月中央经济工作会议召开，定调24 年地产重点工作方向，化解风险和构建新模式。地方政策方面，根据四限政策评分模型测算，本轮周期全国累计四限政策力度指数月均下降48，11 月单月下降40，12 月前24 天下降25，京沪同日出台限贷放松及普通住宅认定标准放松政策，高能级城市四限进一步松动，政策环境宽松，预计本轮政策放松基本接近尾声。

成交市场综述：成交热度持续低迷，价格承压。根据统计局数据，11 月全国商品房销售额8157 亿元，同比下滑8.6%，降幅环比扩大0.6pct，单月规模仅相当于14 年水平，成交热度持续低迷。根据统计局数据，11 月新房、二手房价格环比下跌或持平的城市数量占比87%、100%，均环比上升3pct，房价下跌比例处于高位，一线、二线、三四线二手房价指数降幅环比扩大1.0pct、0.3pct、0.3pct，受销售持续低迷影响，价格承压，一线降幅较大。推盘方面，11 月25 城单月住宅推盘面积环比上升49%，同比下降28%，11 月推盘规模边际回升，但年内推盘意愿仍不足。25 城住宅批售比为1.02，环比上升0.09，景气度低位。

土地市场综述：市场持续分化，Q4 市场边际改善。根据中指院数据，11 月600 城商住用地出让金4210 亿元，同比下降15.5%，降幅环比扩大5pct，土地成交热度并未再明显下行；非22 城商住用地出让金为2908 亿元，同比下降22%，降幅环比收窄1pct，单月出让金规模达到全年最高，四季度土地市场交易表现有所改善。供需比来看，11 月600城商住用地单月供需比为1.8，环比上升0.5，景气度仍处低位。

开发投资市场综述：开工边际改善，投资持续下滑。根据统计局数据，11 月全国商品房新开工面积8279 万平，同比上升4.9%，同比由负转正，一方面22 年同期基数较低，另一方面Q4 拿地边际改善带动开工边际改善，11 月单月开工规模仅相当于08 年水平，绝对开工规模仍处相对低位。11 月全国商品房开发投资额8123 亿元，同比22 年下降10.6%，降幅环比收窄0.7pct，投资持续下滑。

融资市场综述：开工带动开发贷增速改善，需求端信贷需求仍较弱。

根据统计局数据，11 月房企到位资金9699 亿元，同比下降8.7%，降幅环比收窄8.1pct。开发贷同比上升7.3%，新开工改善带动开发贷同比由负转正，自筹资金同比下降8.3%，降幅环比收窄9.4pct，定金预收款、按揭贷分别同比下降16.6%、13.9%，降幅分别环比收窄2.0pct、1.1pct，受销售低迷影响，需求端回款仍较弱。

风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。