核心观点：

房企销售：市场成交延续低位，央国企表现稳定。销售金额方面，根据克而瑞数据，23 年11 月百强房企实现销售金额4285 亿元，同比下跌30.0%，降幅环比上月扩张1.7pct。重点跟踪房企实现销售金额3035亿元，同比22 年11 月下跌27.9%，降幅环比上月收窄4.9pct，本月市场成交低位小幅波动。央企、地方国企销售同比下跌13.9%、20.2%，民企降幅为52.3%，民企信用持续下跌，央国企亦受市场下行影响。

具体房企来看， 本月仅央国企中的华润、万科、招蛇、首开、越秀单月销售金额同比增长，其余房企持续下跌。

房企拿地：拿地力度环比回落，投资利润高位波动。根据公司拿地公告及中指数据，11 月44 家样本房企中8 家企业参与拿地，拿地规模497 亿元，拿地力度18%，较上月下降11pct。本月土地市场整体成交面积回升，但出让土地多为二三线城市项目，叠加销售持续低迷，房企拿地参与度降低。保利、建发、招蛇为拿地规模及拿地力度前三，拿地金额分别为114 亿元、97 亿元、85 亿元。11 月部分主流房企拿地利润率30%，华润、招蛇、中海本月拿地利润高达33%、33%、32%。

年内土地市场维持低竞争格局，主流房企均提高了投资标准。

房企融资：融资成本低位波动，信用债规模边际回升。根据公司融资公告及wind 数据，11 月A 股样本房企实现债权融资489 亿元，环比增长48%，同比下降32%，本月样本房企融资规模基本维持，但主流房企融资占比大幅提升。全口径来看，房企23 年10 月信用债、海外债及信托净流出405 亿元，发行到期比为0.45x，其中信用债发行到期比0.69x，海外债发行到期比0.11x，信托发行到期比0.03x，本月房企信用债融资规模边际回升，海外债及信托持续收紧。11 月房企境内债权平均融资成本为3.65%，环比上升40bp，但仍处历史低位。

房企估值及投资建议：板块估值再创新低，房企信用持续低位。近一个月以来（2023 年11 月22 日至2023 年12 月22 日），沪深市场及港股市场房地产板块表现不佳。根据Wind 数据，申万房地产板块当月绝对收益-9.3%，相对收益-3.4%。恒生地产类指数绝对收益-4.5%，相对收益+3.4%。11 月销售端景气度进一步下滑，企业及行业数据表现均不达预期。12 月中旬北京、上海同日出台需求端政策放松。当前行业龙头央国企股价压力主要来自对于房价下跌的担忧，若核心城市价格企稳，企业估值具备较大修复机会，建议跟踪政策落地效果，关注板块及头部优质房企的投资机会。

风险提示。公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，资金面政策收紧进一步加码等。