核心观点：

11 月政策端引入社保资金并进一步规范了基金管理人员治理。11 月24 日，基金业协会发布《证券期货管理人员注册登记规则》，对基金经理频繁更换岗位的行为进行限制，有利于规范REITs 管理机构内部人员行为，持续输出稳定的服务。12 月6 日，财政部发布《全国社会保障基金境内投资管理办法》，其中指出全国社保基金可以投资于REITs。引入资金量庞大且资金期限较长的社保基金有助于增强REITs市场抗波动性。11 月基础设施行业方面利好频出，涉及园区、文旅和PPP 方面。地方政策同样积极，利用REITs 工具扶持相关产业。

11 月保持了较高的项目申报速度，5 单项目已申报审核。11 月新申报2 单高速公路REITs（评估价值合计66.24 亿元），12 月月初申报3单仓储物流REITs 和1 单新能源REIT。截至12 月7 日，共15 单项目处在交易所审核阶段，其中2 单新发项目已获得交易所问询，6 单项目在交易所问询后已进行反馈。目前除审核通过以及暂未披露的项目，审核阶段项目的规模合计226.88 亿元。

11 月C-REITs 行情走弱，市场活跃度持平。根据Wind 数据，11 月C-REITs 综合收益指数下降5.98%，日均换手率0.63%（同10 月保持一致）。截至11 月30 日，中国C-REITs 市场（不含香港）总规模达819 亿元，流通盘市值达387 亿元，上市基金总数29 只。11 月总交易量13.34 亿份，环比上升3.26 亿份，增幅32.34%。11 月C-REITs整体走势弱于股债表现，整月走势低于NAV，处于低估值区间，主要系下旬行情持续走弱。11 月不动产板块下滑明显，跌幅10.11%，主要系物流设施和产业园跌幅较高，分别下滑12.60%和10.80%。保租房相对稳定，仅下跌1.94%。经营权板块下滑5.30%，高速公路、水电环保及新能源均有下滑，跌幅分别为6.03%、4.62%和3.27%，但板块整体表现优于不动产。

在Q3 业绩明显提升和行情走势持续下行的双重作用下，C-REITs 市场分派率创新高。截至11 月30 日，C-REITs 市场整体分派率8.49%，其中不动产4.80%，特许经营权10.82%。不动产板块中仓储物流REITs 分派率高达5.24%，主要系月末仓储物流REITs 下跌较快所致。

特许经营权板块中水电环保REITs 和新能源REITs 分派率较高，分别为11.16%和11.74%。从分派率的角度来看，目前C-REITs 行情走势已经进入低估值区间。

风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施项目收入降低的风险。