核心观点：

京沪住房政策再松动，提升居民购买力。23 年12 月14 日，北京、上海同日出台放松普通住宅认定标准、下调首付比、降低按揭利率，继8月放松认房认贷标准后政策环境进一步改善。其中北京首套首付比降至30%（原35%），二套首付比最低40%（原非普宅80%），不再区分普通住宅和非普通住宅对首付比例的影响，贷款期限调至30 年（原25 年），首套/二套房按揭率降至最低4.20%/4.75%（原4.75%/5.25%），取消普宅的总价限制，单套面积上调至144 平（原140 平），普宅认定单平价格分别为五环内8.5 万元（原3.96 万元）、五六环间6.5 万元（原3.17 万元）、六环外4.5 万元（原2.38 万元），分别上调115%，105%和89%。上海首套首付比降至30%（原35%），二套首付最低40%（原非普宅70%），不再区分普通住宅和非普通住宅对于首付比例的影响，首套/二套房按揭率降至最低4.1%/4.4%（原4.55%/5.25%），取消普宅认定价格标准，仅限制住宅类型（非别墅）及面积（144 平以下）。本次政策放松对于提高新购房总价范围、降低存量贷款支付压力均有帮助，且将较大程度上节约增值税及附加税，提升居民购买力。

京沪市场是整体市场企稳的重要观察点：京沪作为近两年新房、二手房量价、土地市场交易表现最为稳定的标杆市场，对全国房价信心的作用是举足轻重的。经过831 认房认贷的放松后，市场走势并未取得想象中理想的效果，在年底进入市场旺季前的调整，进一步放宽限制提升居民购买力。广深在政策放松后，二手房和新房市场取得了一定的起色，二手房成交规模中枢较政策放松前增长40%左右，北上市场基础更好，我们认为本轮政策放松会对市场预期企稳起到积极的作用。

根据我们测算，房企股价已包含13%的资产价格预期改善空间，价格企稳将会带动股价强修复。14 年周期一线城市放松包括取消认房认贷、调整普宅标准、降低贷款利率，与本轮放松相似，14 年9 月一线放松后的1-2 个季度内，量价企稳回升，其中深圳最先复苏（1 个月销售面积转正、3 个月价格环比转正），随后带动二线复苏，三四线复苏最迟，14 年周期呈现出明显分线轮动的特征。行业龙头央国企现阶段股价最大的压力来自对于房价下跌的担忧。土地获取的能力、质量等供给端数据已经得到显著改善，若核心城市价格企稳，pb 估值具备修复到1x 以上的机会。目前强信用央国企盈利能力改善，估值水平较低，具备投资性价比，建议在跟踪政策落地效果的同时，逐步提高板块配置比例。

风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期、政策效果不及预期等；低能级城市需求进一步下滑，库存结构恶化，累积速度快于预期；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。