核心观点：

政策环境综述：四限持续松动，金融政策转向。地方政策方面，本轮放松周期全国累计四限政策力度指数月均下降54，10 月单月下降14，11 月前24 天下降40，10 月政策相对空窗期之后，11 月高能级城市四限再次松动，厦门限购取消，深圳下调二套首付比，同时放宽享受税费优惠的普通住宅标准，支撑改善性需求。11 月央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，提出坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同地产企业合理融资需求，从“三道红线”“贷款两集中”管理，再到去年的“三支箭”和今年的连续积极表态、加力推动支持，金融监管机构对于地产行业的态度逐步转向。

成交市场综述：预期未改善，成交再退坡。根据统计局数据，23 年10月全国商品房销售金额8091 亿元，同比下滑8.1%，降幅环比收窄5.5pct，单月规模仅与15 年相当，景气度进一步走低。10 月新房、二手房价格环比下跌或持平的城市数量占比分别为84%、97%，分别环比上行6pct、3pct，房价下跌比例处于相对高位。推盘方面，10 月25城住宅推盘环比下降36.2%，同比下降25.5%，下滑较明显。25 城住宅批售比为0.95，环比下降0.07，景气度仍低位。

土地市场综述：市场持续分化，景气度边际回升。根据中指院数据，23年10 月全国600 城商住用地出让金为3935 亿元，同比下降17.2%，降幅环比收窄30.9pct，单月实现年内最高出让金规模，土地成交热度边际回升；非22 城出让金同比下降35.3%，降幅环比扩大6.3pct，10月出让金规模回升主要为核心22 城带动。分省份来看，10 月出让金排名前三的省份分别为江苏、上海及浙江，移动平均6 个月的供需比分别为1.11、1.03、1.16，均远低于全国平均水平1.54，长三角地区土地市场景气度相对较好。

开发投资市场综述：开工绝对规模低位，投资压力持续。根据统计局数据，10 月全国商品房新开工面积7054 万平，同比下降21.1%，单月开工规模仍仅相当于08-09 年水平。10 月全国商品房开发投资额8653亿元，同比下降11.3%，降幅环比持平，投资压力持续。

融资市场综述：供给端融资降幅再走阔，资金压力持续。根据统计局数据，10 月房企到位资金9278 亿元，同比22 年下降16.8%，降幅环比收窄1.1pct，开发贷同比下降9.8%，由正转负，自筹资金同比下降17.7%，降幅环比扩大4.1pct，定金预收款、按揭贷分别同比下降18.6%、15.0%，降幅分别环比收窄7.2pct、11.5pct。

风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。