核心观点：

结算下行利润率承压，企业分化加剧。根据公司三季报，23 年前三季度36 家A 股样本房企实现营收1.31 万亿元，同比-2.8%，归母净利润180 亿元，同比-44.4%，其中Q3 营收4277 亿元，同比-8.5%，归母净亏损46 亿元（22Q3 盈利32 亿元），为数据统计以来首个亏损的三季度。结算规模收缩叠加利润率下降、费用率上升、表外项目贡献能力减弱、资产减值等因素，板块盈利能力仍在下降，受明股实债等前期隐患影响，板块归属母公司净亏损规模进一步扩大。分企业类型来看，23 年前三季度企业分化加剧，规模强投资房企营收、归母净利润分别+21%、+8%，弱投资房企则分别-5%、-66%，利润率下降叠加大量减值使得弱投资房企业绩承压，地方中小房企收入同比-10%，利润率改善带动归母净利润+21%，违约房企则自21 年起连续3 年净亏损。

缩表依然持续，板块负债压力增大。截止23 年三季度末样本房企总资产、总负债、归母净资产同比分别-6.2%、-7.3%、-4.7%，板块总体仍处于缩表通道。资产端，板块货币资金较22 年末下降14%，其中Q3较中期降幅达10%，资金压力显著增大。负债端，板块预收账款较22年末下降2%，有息负债下降2%，短期有息负债下降14%，长期有息负债增长4%，现金短债比0.94，较22 年持平，但仍在红线以下，受货币现金影响净负债率上升，板块负债压力增大。

板块持续现金净流出，资金环境无明显改善。23 年前三季度A 股样本房企整体现金流净流出1838 亿元，其中经营性现金流净流入1382 亿元，同比增长86%，投资性、筹资性现金流分别净流出613 亿元、1838亿元，其中投资性现金流较22 年同期少流出359 亿元，筹资性现金流则多流出131 亿元。23 年前三季度中，板块仅Q1 筹资性现金流净流入，Q2、Q3 单季度流出规模均在800 亿元以上，而经营性现金流也仅Q2 单季度超过千亿，Q1 及Q3 平均净流入规模仅171 亿元，回款及融资环境并没有发生实质性改变，板块资金压力仍在持续增大。

销售投资向头部集中，开竣工表现相对较弱。销售方面，23Q1-3 百强房企销售金额同比下降12.3%。其中央国企同比+5%，头部房企销售集中度提升。投资方面，23Q1-3 样本房企拿地金额同比下降7%，占600 城土地出让金比例提升，其中11 家强投资房企拿地金额占样本房企比例达85%，土地资源向头部集中。施工方面，23Q1-3 样本房企开工面积同比下降21%，竣工面积下降3%，目标完成率同比均有提升，更多因为年初目标较22 年实际完成降幅较大，整体表现相对较弱。

风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。