核心观点：

房企销售：市场成交持续低位，龙头央企相对稳定。销售金额方面，根据克而瑞数据，23 年9 月百强房企实现销售金额4419 亿元，同比下跌29.5%，降幅环比上月收窄8.1pct，重点跟踪房企实现销售金额3208 亿元，同比22 年9 月下跌28.2%，降幅环比上月收窄10.6pct，本月市场成交降幅收窄，销售下滑趋势减缓，其中央企、地方国企销售分别同比下跌17.0%、13.3%，民企单月同比降幅为50.2%，民企信用持续下跌，央国企亦受市场下行影响。具体房企来看， 本月仅建发、中海、融创单月销售金额同比增长。

房企拿地：拿地力度略有下调，利润维持高位。根据公司拿地公告及中指数据，23 年9 月44 家样本房企中10 家企业参与拿地，拿地规模1024 亿元，拿地力度30%，较上月下降4pct，占600 城商住成交金额39%，较上月提升7pct。本月土地市场整体成交边际回落，但样本房企拿地规模提升导致拿地集中度提升。其中中海、招蛇、华润为拿地规模前三；9 月部分主流房企利润率小幅上升至30%。分房企来看，万科、华润、中海本月拿地利润高达36%、33%、33%。

房企融资：融资环境收窄，成本略有回升。根据公司融资公告及wind数据，9 月A 股样本房企实现债权融资107 亿元，环比下降71%，同比下降51%，本月房企融资环境持续收窄。全口径来看，房企23 年9月信用债、海外债净流出为766 亿元，发行到期比为0.23x 本月房企信用债海外债融资规模收缩，叠加债务集中到期，偿债压力加大。9月房企境内债权平均融资成本3.66%，环比上升28bp。

房企估值及投资建议：板块估值再创新低，房企修复进度放缓。近一个月以来（2023 年10 月1 日至2023 年10 月31 日），沪深市场及港股市场房地产板块表现不佳。根据wind 数据，申万房地产板块当月绝对收益-7.3%，相对收益-4.1%，恒生地产类绝对收益-6.6%，相对收益-2.7%。8 月末政策放松力度加大，新房及二手房市场来访改善，但修复幅度来看，23 年9-10 月市场销售规模仍低于22 年及以前年份同期，市场需求绝对规模仍处于相对低位。本轮周期中历史行业政策响应机制失效，市场基本面及行业估值修复与总量挂钩更加密切，人大常委会批准中央财政在23 年4 季度增发1 万亿国债安排给地方，对于出险企业保交付，行业化债，城中村改造等问题的解决都有积极意义，未来中央及地方政府的持续发力将有助于行业供需两端企稳，利好整体价值修复，建议关注板块及头部优质房企的投资机会。

风险提示。公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，资金面政策收紧进一步加码等。