核心观点：

政策环境综述：一线限购松动，城中村改造稳步推进。地方政策方面，本轮放松周期全国累计四限政策力度指数月均下降55，9 月单月下降327，10 月前27 天下降15，“831 新政”后9 月政策放松力度明显提升，10 月以来再次放缓。“831 新政”后至少14 城全面取消限购，11城取消限售，广州、上海等一线也开始放松限购，广州限购范围缩小且非本地购房社保要求年限缩短，上海金山区人才限购放松。供给端政策方面，10 月自然资源部建议取消地价上限，成都、济南、合肥、南京、厦门五城已明确取消土拍地价上限。城中村改造稳步推进，广州21-35年规划改造城中村155 平方公里，将为市场提供一批核心区土地。

成交市场综述：量价齐跌持续，三季度热度低位。根据统计局数据，23年9 月全国商品房销售金额1.09 万亿元，同比下滑13.6%，降幅环比收窄2.8pct，单月规模不及16 年水平，结构拆分来看，销售数据连续四个月量价齐跌，Q3 整体成交热度低迷，9 月并未有明显改善。根据统计局数据，9 月新房、二手房价格环比下跌或持平的城市数量占比分别为79%、94%，房价下跌比例处于相对高位。推盘方面，25 城住宅9 月单月推盘面积环比上升63.2%，同比下降1.6%，国庆节前推盘节奏加快，带动9 月推盘规模边际回升。25 城住宅批售比为1.03，环比上升0.08，景气度低位。

土地市场综述：景气度再走低，Q4 高基数下成交压力大。根据中指院数据，23 年9 月全国600 城商住用地出让金为2631 亿元，同比下降51.7%，同比由正转负；非22 城出让金同比下降36.8%，降幅环比扩大4.6pct。供需比来看，9 月600 城商住用地单月供需比为1.71，环比上升0.52，景气度进一步恶化，22 年四季度城投拿地拉动成交高基数，23 年四季度土地成交压力较大。

开发投资市场综述：开工绝对规模仍处低位，投资持续下滑。根据统计局数据，9 月全国商品房新开工面积8232 万平，同比下降14.6%，单月开工规模仍仅相当于08 年水平。9 月全国商品房开发投资额1.04 万亿元，同比下降11.3%，降幅环比扩大0.3pct，投资持续下滑。

融资市场综述：多渠道改善，到位资金降幅收窄。根据统计局数据，9月房企到位资金1.10 万亿元，同比22 年下降18.0%，降幅环比收窄7.5pct， 开发贷同比上升4.0%，同比由负转正，自筹资金、定金预收款、按揭贷分别下滑13.5、25.7%、26.5%，降幅分别环比收窄8.6pct、5.8pct、0.4pct，各渠道资金降幅均较8 月收窄。

风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。