核心观点：

收入增长业绩亏损，企业持续分化。根据公司中报，23H1 板块房企营业收入1.95 万亿元，同比增长1.9%，归母净亏损965 亿元，较22 年同期多亏损586 亿元，主要受出险房企拖累，剔除出险房企后板块整体实现归母净利润975 亿元，同比下降17%。利润率方面，23 年上半年板块扣税毛利率为10.4%，同比下降4.1pct，利润率仍在探底，销售管理费用率5.8%，同比上升0.8pct，财务费用率为4.4%，较15-21年均值上升2.3pct，此外资产减值损失提升、非并表项目收益减少及其他非经常性损失对整体业绩产生拖累，板块盈利能力受到影响。

资产负债表：缩表进行时，开发类资产第二年下行。截至23H1，A+H板块房企总资产23.4 万亿元，同比-5.6%，总负债规模19.6 万亿元，同比-4.8%，归母净资产2.1 万亿元，同比-15.1%。其中，开发类资产13.8 万亿元，同比-7%，同比净减少1.03 万亿元，预收账款及合同负债6.03 万亿元，同比-12%，同比22H1 减少8354 亿元。分类企业来看，规模强投资房企扩表（总资产同比+10%），出险企业归母净资产转负（-564 亿元），资产负债表分化加剧，从杠杆结构来看，20-23H1，华发、建发、滨江、招商杠杆乘数提升最快。负债端，当期更多的是优化债务结构和降低融资成本，融资利率中海（3.54%）、华润（3.56%）、招商（3.65%）三家央企融资成本最低，越秀（3.98%）低于4%。

资源集中趋势不变，竣工表现好于开工。首先，强信用房企销售表现领先，根据克而瑞数据，信用8 强销售金额前8 月同比增长22%，领先百强32pct，信用8 强/百强的比例从21 年的21%上升至23 年1-8 月的33%。第二，23 年上半年拿地力度超过30%的房企包括华润、建发、滨江、越秀、华发，投资端持续聚焦，提升权益比例，23H1 拿地毛利率28.8%，维持高位。第三，重点房企上半年新开工面积同比-34%，较21 年同期下降74%，上半年开工完成年初计划42%，好于22 年但低于21 年，预计全年开工增速将低于年初目标（-7%）。第四，重点房企上半年竣工面积同比+6%，上半年竣工目标完成率34%，好于21、22 年同期水平，预计全年竣工面积有增长。

投资建议。强信用房企的优势，在于财务安全与结算质量稳定，资源集中度持续提升。央行831 新政后，打破了限购城市首付比例的下限，需求释放有望带动重点城市基本面企稳复苏，具备投资能力的规模强投资企业将充分获益，部分全国布局的弱信用企业拿地和经营也会得到改善，建议关注地产板块整体配置价值，关注企业经营估值弹性。

风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。