核心观点：

房企销售：市场成交低位调整，越秀表现持续领跑。销售金额方面，根据克而瑞数据，23 年7 月百强房企实现销售金额3810 亿元，同比下跌37.2%，降幅环比上月扩大9.5pct，重点跟踪房企实现销售金额2578 亿元，同比22 年7 月下跌39.0%，降幅环比上月扩大3.1pct，7月市场氛围低位调整，其中央企、地方国企销售分别同比下跌27.7%、26.0%，民企单月同比降幅为54.8%。具体房企来看， 7 月优质房企亦呈现出一定的销售回落。7 月除越秀地产呈现单月销售金额同比增长外，其余房企均销售下跌。

房企拿地：拿地规模再度回落，利润空间持续抬升。根据公司公告及中指数据，23 年7 月44 家样本房企中14 家企业参与拿地，拿地规模拿地规模765 亿元，环比下降42%，拿地力度30%，较上月下降4pct，其中华润、建发为拿地规模前二；7 月部分主流房企拿地货值约1334亿元，毛利398 亿元，拿地规模下降，利润率则持续高位30%。分房企来看，越秀地产拿地利润高达38%，华发股份、龙湖集团拿地利润率达32%。土地市场成交回落，但高利润的优质项目成功出让。

房企融资：融资规模边际回升，成本持续低位。根据公司公告及wind数据，7 月A 股样本房企实现债权融资513 亿元，环比增长85%，同比增长21%，本月房企融资规模环比大幅回升，房企融资环境有所改善。全口径来看，房企23 年7 月信用债、海外债及信托净流出为652亿元，发行到期比为0.51x，其中信用债、海外债及信托发行到期比分别为0.82x、0.15x、0.11x，海外债及信托融资渠道持续收窄。7 月房企境内债权平均融资成本3.68%，环比提升8bp。

房企估值及投资建议：板块估值低位波动，房企修复进度分化。近一个月以来（2023 年7 月31 日至2023 年8 月30 日），沪深市场及港股市场房地产板块表现不佳。根据wind 数据，申万房地产板块当月绝对收益-2.2%，相对收益+3.5%，恒生地产类绝对收益-10.2%，相对收益-2.2%。8 月下旬住建部、央行及金融监管总局等三部门再次表态支持“认房不认贷”政策，随后广州、深圳市17 年以来首次放宽“认房认贷”，一线城市有望逐步进入政策优化抬升市场信心阶段。一线城市政策优化对市场信心及成交表现修复将产生较大的作用，随着一线城市的政策优化，后续城市跟进力度将会提升，核心市场带动总量企稳，预计未来一段时间政策环境将持续改善，推荐关注市场反馈及具备资源优势的龙头房企经营表现。

风险提示。公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，资金面政策收紧进一步加码等。