核心观点：

政策环境综述：广深首套认房不认贷落地，房企融资再获政策倾斜。8月下旬以来地方政策频次及单次力度明显提升，嘉兴市住建局宣布取消限购限售，郑州房管局发文放松限售，根据人民网，福州、厦门等城市下调二套首付比，广州市政府、深圳住建局宣布首套认房不认贷开始执行。首套认房不认贷影响范围集中在9 个一二线城市，占据全国超1/5 的销售规模，认房认贷标准的放松将为这些景气度领先的高能级城市带来新的购买力。8 月证监会发文，适当限制存在破发、破净、亏损等情形的上市公司再融资，但上市房企再融资不受破发、破净和亏损限制，“第二支箭”扩容不断推进，房企融资再获政策倾斜。

成交市场综述：量价齐跌，景气度持续走弱。根据统计局数据，23 年7 月全国商品房销售金额7358 亿元，同比下滑19.3%，在基数较小的情况下仍出现较大幅度下滑，销售表现较6 月进一步走弱，单月规模仅相当于15 年水平，结构拆分来看，7 月销售量价齐跌，全国商品房销售均价连续两月同比下滑，7 月销售均价同比下滑4.5%，降幅较6月扩大3.2pct，均价下滑或主要来自于东部销售表现走弱的结构性因素。7 月25 城住宅批售比0.98，环比上升0.05，市场景气度自4 月以来持续下行。

土地市场综述：景气度走低，核心景气度边际改善。根据中指院数据，23 年7 月全国600 城商住用地出让金2372 亿元，同比下滑46%，1-7 月下滑26%，绝对规模仍与16 年相当，若下半年仍维持16 年水平，则预计全年出让金下滑30%。楼面价自22 年11 月以来首次下滑，除去土地供给结构影响外，房企投资意愿不足也影响土地出让价格。7 月单月供需比1.65，环比上升0.05，土地市场景气度仍然趋弱，而22 城商住用地供需比为1.19，环比下降0.52，核心城市景气度边际修复。

开发投资市场综述：新开工仅为09 年水平，投资降幅持续走阔。销售未见底，7 月市场信心仍处低位，据统计局数据，7 月开工规模仅相当于09 年水平，在施工面积降幅持续走阔，前期土地成交的下滑开始在土地购置费中兑现，7 月投资下滑12.2%，降幅继续扩大1.8pct。

融资市场综述：到位资金维持两位数降幅，需求端回款下滑较多。据统计局数据，7 月房企到位资金同比下降20.2%，降幅收窄1.3pct，开发贷、自筹资、定金预收款、按揭贷分别下滑14.7%、20.5%、21.7%、23.5%，仅自筹贷因基数影响降幅收窄9.1pct，其余资金降幅均较6 月走阔。

风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。