央行发布两个房贷新政。2023 年8 月31 日晚，中国人民银行及国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。根据央行官网，一是全国性下调商业房贷首付比下限，首套、二套首付比下限分别降至20%、30%，不再区分是否限购；二是将二套房商业贷款按揭利率下限由LPR+60bp 下调至LPR+20bp，下调幅度40bp；三是确定存量房贷利率下调方式。

“831 新政”打开政策预期上限，明确监管政策态度：首付比例下限方面，本次是自2016 年2 月以来首次全国范围内下调，调整后的首套及二套房首付比例下限为2007 年9 月以来最低水平，对于限购城市而言本次潜在放松力度甚至高于2008 年（首套20%、二套40%）。打破了限购城市首付比例的下限，对于扭转市场预期非常重要。

降低二套贷款加点，为居民提供再贷款便利：按揭利率方面，根据当前5 年期LPR 计算，二套房按揭利率下限为4.40%，为基准利率的1.05 倍，绝对水平创02 年有数据以来历史新低。根据央行数据，个人按揭贷款中超过90%的为首套房贷款，此举将会提高居民使用二套贷款的意愿，叠加首付下调等举措促进改善性需求释放，助力市场企稳。

预计全年商品房销售规模将突破13 亿平。全国商品房成交面积,上半年为5.95 亿平米，7 月份7000 万方，预计3 季度整体2.7 亿平米（8月7000 万方，9 月1.3 亿平米），4 季度（4.3 亿平米），考虑统计局基数调整，预计销售面积全年同比持平，金额小幅正增长。

强信用房企销售表现领先，高质量发展。23 年优质强信用企业持续跑赢行业，1-8 月百强房企销售金额累计同比为-10%，而龙头房企中建发（34.5%）、招商（23.7%）、华润（21.2%），越秀（61.4%）、华发（38.9%）、滨江（22.2%）等企业均有不俗表现。投资方面，根据房企经营公告，1-7 月样本房企拿地力度22%，华润（64%）、建发（54%）、华发（38%）排名前三，越秀、保利、滨江、万科、首开、龙湖、招商、绿城、中海拿地强度在平均值之上，拿地毛利率维持高位。

投资建议。政策大环境调整后，需求释放有望带动基本面企稳复苏，供给侧改革兑现得到加强，建议提高地产板块整体配置仓位，关注企业经营估值弹性。

风险提示。未来政策执行落地情况不及预期，基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。