核心观点：

城市更新工作重心转变，稳健推进城中村改造。近年来中心城区开发强度饱和，部分建筑老化，整体城市配套功能及空间承载能力受到阻碍，城市更新概念应运而生，不同时期重心有所不同。2017 年以前以棚改为主，通过货币化安置消化存量库存，拆除类改造成为城市更新主要方向。2018 年7 月中央巡视组点名批评各地“大拆大建”及棚改乱象，21 年住建部发布《防止大拆大建问题的通知》，城市更新重心回归老旧小区改造的存量改造和运营。2023 年政治局会议提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”，随后国常会也表示“在超大特大城市积极稳步实施城中村改造，多渠道筹措改造资金，努力发展各种新业态，实现可持续运营”，稳步推进城中村改造成为城市更新的工作重点。此外，值得注意的是，住建部第30 号文及国常会在有关城中村改造的资金来源均提到要“多渠道筹措改造资金”，此前城市更新主要资金来源多为地方政府、地产开发商、城市更新产业基金等参与主体，随着21 年下半年开发商违约风险持续凸显、地方政府财政压力显现，城市更新传统资金渠道承压，如何拓宽融资渠道，吸纳更多社会资本成为城市更新及城中村改造下一步推进的关键因素。

城中村改造模式：全面改造、微改造、混合改造。目前城中村改造大致分为全面改造、微改造、混合改造三种模式，全面改造主要指拆除重建，微改造指以改变功能、整饰修缮等方式对用地综合整治，混合改造为全面改造和微改造的结合。全面改造又包括征收储备、自主改造及合作改造，征收储备由政府整理土地，自主改造由村集体经济组织自行拆迁安置补偿，合作改造由村集体引进开发企业，自住改造对村集体要求较高，目前以征收储备及合作改造为主。微改造主要以工程招标的方式完成，城中村改造为租赁住房为较新微改造模式，可较好的将城中村改造与保障房相结合，可由政府或开发商主导，开发商主导租赁改造难度较大。目前城市更新导向为坚持“留改拆”并举，预期未来的城中村改造也将以混合改造为主，根据各项目特点灵活安排改造计划。

超大特大城市城中村概况：预计19 个超大特大城市每年城中村改造贡献投资额在1 万亿以下。根据21 年城区人口数据，符合本次城中村改造政策范围的超大特大城市共有19 个，目前各城市城中村有关政策文件较少，大部分城市关于城中村改造的推进仍处于摸索阶段。广州住建局预计23 年城中村改造项目投资贡献值近1000 亿元，考虑广州等华南区域城中村改造推行较快、成本较高，其他区域投资额相对较少，预期超大特大城市城中村改造每年带来的固定资产投资额在1 万亿元以下。

投资建议。随着中央及各地方政策的推出及落地，融资渠道疏通，预计各地城市更新及城中村改造将重回正轨，具备开发实力且在手资源充沛的房企将较大程度从中受益。

风险提示。《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》全文仍未发布，以文件正文内容为准；城中村改造推进可能受到地方财政等情况限制；基本面表现不达预期；供给侧产能缺口修复不及预期；低景气度环境下，企业风险暴露对市场情绪产生扰动等。