核心观点：

商业地产投资策略：整体供应过剩，细分子行业及资产运营差异度大。

03 年至今零售商业累计竣工22 亿方，整体供应量较大，目前待竣工体量仍近20 亿方，未来供给压力依然偏高。业态表现上，写字楼整体供应较大，除个别核心城市如上海、北京外，多数城市处于写字楼高空置率状态，吸纳表现改善需要较长时间。购物中心整体存量运营为主，增量贡献放缓；租金坪效在20-22 年受疫情影响进入下行通道，未来随着政策对消费需求的刺激、线下零售消费的温和复苏，有望获得改善。企业端购物中心租金坪效稳定度强于写字楼租金坪效，且2023 年有望受益消费端复苏，在购物中心业态上具备强运营能力的商业商管公司或具备alpha。推荐：中国国贸；建议关注：华润万象生活、星盛商业；港股商业公司：恒隆地产、太古地产。

物业投资策略：关注成长性差异，进入绝对价值位置。23 年上半年，物企三大业务同比去年均有边际改善。预计样本物企23H1 基础物管合约面积增速（4.5%），地产竣工端的高增长为在管面积增长创造了条件。地产销售上半年整体表现较去年有所恢复，社零也在温和复苏。更为重要的是，受益于关联地产的稳健经营和信用背书，强信用物企依然具有最强的增长确定性和潜在增速，具备优异的逆周期基本面属性。截至6 月27 日，恒生指数位于19 年来6.7%分位，龙头物企的动态PE位于2.1%分位。下半年中国经济或持续复苏，地产政策也存在放松预期，物业板块具备有利的估值修复机会。估值处于较低水平且具备修复机遇，当前是布局优质物企投资机会的良好时点。推荐：保利物业、中海物业、万物云、越秀服务、招商积余、绿城服务；关注：滨江服务，金茂服务，建发物业。

C-REITs 中期回顾：完善政策制度，低经敏价值标的表现良好。23H1消费基础设施放开试点，交易所审核规则进一步细化。本期新发上市项目3 单，发行进度缓慢，主要系6 月前无项目申报至交易所。C-REITs 整体走势下降14%，弱于股债表现，是弱流动性、高估值释放和业绩承压多重因素作用的结果，也反映出市场对于后续经济复苏以及对应资产稳定运营信心并不强。REITs 后续走势或将取决于对政策的信心和经济恢复表现。

风险提示。经济复苏不及预期或消费复苏不及预期；全国房地产销售持续下行的风险；外拓不及预期的风险；增值服务不及预期的风险；市场竞争加剧的风险；C-REITs 基金价格波动风险；C-REITs 管理风险；C-REITs 基础设施项目相关的风险等。