事件：格力地产公告2022 年年报：1）22 年受疫情影响和宏观经济下行影响，公司营收同比有所下滑：2022 年公司实现营收40.47 亿元/-43.27%，实现归母净利润-26.84 亿元/-682.83%；2）22Q4 公司实现营收12.92 亿元/+34.07%，实现归母净利润-28.38 亿元/-1475.18%，主因房地产市场表现低迷，公司基于谨慎性原则，按照存货可变现净值低于其成本的差额，对部分项目计提存货跌价准备，投资性房地产公允价值也大幅下降。

公司23Q1 经营形势稳健，精品房地产项目销售业绩良好，自身发展能力进一步提升，为全年高质量目标的实现奠定基础：23Q1 实现营收9.89 亿元/-26.40%，归母净利润0.10 亿元/-92.26%：销售毛利率29.02%/-5.06pct；销售净利率0.93%/-8.67pct；实现地产项目签约面积6.92 万平米/+168%；实现签约金额46.92 亿元/+747%。

为进一步优化业务结构，提升核心竞争力，公司将高格文化、海岸影院、海岸文化的100%股权、粤雅传媒60%股份转让给顺远投资，股权转让价款分别为359.93、32.11、704.08、720.74 万元、将海控小贷100%股份转让给海投公司，股权转让价款为2.17 亿元。

分行业来看：1）房地产实现营收34.13 亿元/-46.51%，毛利率27.56%/-3.51pct，主因受宏观经济环境和行业下行压力影响，房地产市场情绪持续低迷；2）受托开发项目实现营收0.32 亿元/-42.28%，毛利率-14.69%/-448.84pct；3）其他业务实现营收5.49 亿/-16.54%，毛利率1.36%/-13.78pct。

珠海免税注入进展：22 年12 月2 日，公司公告拟重启收购珠免100%股权，并于23 年3 月23 日披露更新版交易报告书草案；23 年4 月4 日，公司公告该交易事项已获得珠海市国资委批复；4 月14 日，公司发布公告收到上交所受理通知；4 月26 日公告收到上交所问询函。

珠海免税在口岸、海南、横琴、市内多方位布局，潜力较大：①口岸免税：珠免市场份额约3.5%，口岸免税业务体量居全国第二，截至23 年3 月，珠免旗下共拥有7 家已开业、5 家已中标免税店，拱北19-20 年单店营收分别19.79、20.05亿元，毛利率均可达约46%；②横琴：珠免提前布局横琴深合区，已中标横琴口岸出境免税店，并正在筹备特色零售标杆项目珠免横琴创新方，有望把握横琴封关后带来的市场机遇；③海南：东西双线并行，计划依托三亚合联项目申请离岛免税牌照，同时积极拓展海南西线免税市场布局；④市内免税：珠海年出入境旅客流量超1.7 亿人次；未来珠免或有望在珠海拓展市内免税市场。

投资建议：公司深耕粤港澳大湾区多年，具备优质资源。若注入免税资产后，将完善公司大消费板块业务，并有望在夯实口岸免税业务的同时拓展市内及离岛免税业务，业绩增长可期。并且房地产政策逐步进入宽松周期，明确房地产是国民经济支柱产业，并从供需两端加大对行业的扶持力度，房地产行业融资环境出现改善，房地产市场有望平稳恢复。

风险因素：政策风险；市场竞争加剧风险