公司1-3Q23 收入/归母净利润分别为74.6/26.9 亿元，同比-41.9%/-35.8%，其中时尚/ 地产/ 投资三大业务分别实现净利润6.5/3.3/17.1 亿元， 同比+15.3%/-85.7%/+29.5%。3Q23 收入/归母净利润为15.9/6.3 亿元， 同比-51.6%/-40.8%。公司服装板块延续良好复苏，未来伴随渠道结构优化&运营质量提升，具备长期发展动能。维持“买入”评级。

公司整体业绩受地产业务周期性影响。1）收入及利润：公司1-3Q23 实现营业收入74.58 亿元/-41.85%，归母净利润为26.93 亿元/-35.78%。其中，3Q23 实现营业收入15.86 亿元/-51.61%，归母净利润6.28 亿元/-40.80%。2）成本及费用： 公司1-3Q23 毛利率为53.48%/+0.78pct ， 其中3Q 毛利率为58.89%/+17.04pcts；销售/管理/研发费用率为27.12%/9.32%/1.36%，同比+13.04/+3.65/+0.66pcts。公司1-3Q23 其他收益为0.35 亿元/+131.83%；实现投资收益23.49 亿元/-3.62%；资产减值损失收窄至1.00 亿元/-37.47%。综合看，公司1-3Q23 实现净利率36.11%/+3.42pcts ， 其中3Q23 净利率为39.62%/+7.23pcts。3）资产：截至3Q23，公司账面货币资金余额为134.29亿元，同比+29.54%；交易性金融资产减少99.98%至11.70 万元；经营性现金流实现金流入35.49 亿元（去年同期为净流出30.04 亿元），现金流充裕。截至3Q23 ， 公司应收账款/ 存货余额分别为2.43/191.19 亿元， 同比+12.96%/+18.31%；公司分别持有长期股权投资/其他权益投资/其他非流动金融资产81.14/26.31/35.49 亿元，分别同比+11.56%/-7.79%/+10.39%。

服装业务：主品牌延续良好增长，子品牌持续调整。公司1-3Q23 时尚板块实现收入51.02 亿元/+13.20%，净利润6.51 亿元/+15.29%；其中，品牌服装业务实现收入42.17 亿元/+12.83%，净利润6.49 亿元/+21.63%。分品牌看，主品牌YOUNGOR 实现收入39.44 亿元/+14.81%，毛利率74.69%/+1.03pcts；其余子品牌由于业务和渠道调整有所波动，共计实现营业收入2.73 亿元/-9.74%，毛利率为66.40%/+4.14pcts。分渠道看，公司1-3Q23 自营网点实现收入9.12亿元/+7.80%，毛利率为77.02%/+2.96pcts；购物中心实现收入5.52 亿元/+20.61%，毛利率为80.38%/+0.81pct；商城网点实现收入13.36 亿元/+8.78%，毛利率为79.61%/+0.90pct；奥莱网点实现收入3.49 亿元/+54.35%，毛利率为73.09%/+1.79pcts ； 特许网点实现收入1.35 亿元/+2.37%， 毛利率为71.59%/+0.34pct ； 团购渠道实现收入3.70 亿元/+5.96% ， 毛利率为51.03%/-0.48pct ； 电商渠道实现收入4.41 亿元/+8.66% ， 毛利率为66.78%/-0.07pct ； 分销渠道实现收入0.80 亿元/-9.64% ， 毛利率为67.46%/+8.72pcts，时尚体验馆实现收入0.42 亿元/+934.17%，毛利率为67.68%/+1.50pcts。公司加快渠道结构调整步伐，着力提升渠道运营质量。截至3Q23，公司自营门店共计1750 家，较年初净减少103 家，自营门店实现店均销售187 万元，同比增长21.70%。

其他业务：地产业务承压，投资业务保持稳健。1）地产业务：公司1-3Q23 地产板块实现营收23.70 亿元/-71.54%，归母净利润为3.31 亿元/-85.65%。报告期内，公司地产业务实现预售订单收入91.53 亿元/+134.75%（预售收入为订单口径，合作项目按权益比例折算）。截至3Q23，公司无新开工项目，竣工及部分竣工项目6 个，竣工面积为89.54 万平方米；在建项目共计8 个，在建面积为113.04 万平方米；土地储备2 个，土地面积24.77 万平方米；未来计划开发计容建筑面积为48.99 万平方米。2）投资业务：公司1-3Q23 投资业务实现净利润17.11 亿元/+29.51%。截至3Q23，公司共计收回资金6.99 亿元，以优化投资结构，保持投资业务平稳运行。

风险因素：宏观经济波动；行业周期性调整和转型升级；公司品牌老化及品牌调整升级不及预期；新品牌发展不及预期；已投项目经营波动导致公司投资收益波动等风险。

盈利预测、估值与评级：考虑到公司地产业务周期性下滑，我们下调2023-2025年EPS 预测至0.78/0.88/1.01（原预测为0.84/1.00/1.11 元）。根据分部估值法，服装业务参考行业可比公司2023 年估值（比音勒芬20xPE、九牧王22 倍PE，报喜鸟13 倍PE，wind 一致预期），给予公司服装业务2023 年15 倍PE，对应目标市值131 亿元；给予地产业务2023 年0.5 倍PB（参考万科A、保利发展、新城控股、招商蛇口2023 年平均约0.5 倍PB，wind 一致预期），对应目标市值34 亿元；投资业务维持此前成本法及权益法估值，维持目标市值287~352 亿元；综合计算并再给予公司集团化折价10%，我们给予公司2023年目标市值407~465 亿元，保守考虑，最终给予公司2023 年目标价8.7 元。

维持“买入”评级。