报告摘要:

一、事件概述

近期京津冀一体化题材带动该区域地产股持续上涨。上周末出台《优先股试点管理办法》,优先股时代可能提前到来。

二、分析与判断

京津冀是贯穿全年的地产投资主题

目前提出的京津冀一体化仍是区域协调发展的概念,首都经济圈的含义将是以首都为核心的经济圈,而不再是以首都为圆心的经济圈,从政策目前的力度来看是空前的,核心有两点:1、在产业转移的同时协调各城市间产业布局;2、承接人口的有效转移。这两点都需要配套基础设施的投资建设大力跟进,这亦将导致这些区域的地方政府阶段性放松地产调控,地价和房价的趋势性上涨符合各方的诉求。在我们看来,未来有针对性的区域整合一体化将彻底替代全国性的大规模刺激。华夏幸福同时承接了产业转移和人口转移,最纯粹的标的,予以重点推荐,其次是荣盛发展和廊坊发展。

优先股整体偏利好

1)《优先股试点管理办法》规定三类上市公司可发行优先股,其中之一为上证50指数成分股,银行股多数符合规定,其发行优先股补充资本金,进一步增加可放贷的规模,资金面紧张局面有望进一步改善,对地产利好。2)保利和金地是上证50中仅有的2个地产股,但是如果选择发行优先股作为支付手段收购或吸收合并其他上市公司,则发行主体的面将被拓宽,这将为行业间的兼并收购提供更多的资本市场工具,大公司的市占率有可能会加速提升。3)优先股的股息率在7-8%左右,考虑到股息税后支付的特征,对发行方来说,与普通债券相比的可比发行成本在9-11%左右,与当前大中型地产企业融资成本相当。在目前的试点中,严格禁止发行可转换为普通股的优先股,这也将降低优先股发行对普通股的摊薄。按照目前的会计准则,优先股虽被记为权益,但债权的属性更强,发行优先股将降低地产的资产负债率,进一步提升加杠杆的空间。

继续坚定看多地产,维持“推荐”评级

继续坚定看好这一轮地产趋势性行情,万科B转H放开、再融资开闸都预示着地

产未来的融资环境将持续改善,之前过度的行政干预开始回归市场化,在投资增速逐步下行的未来2-3个季度,政策纠偏的脚步不会停止,这一轮地产政策回归市场化之路会更加委婉和含蓄,步骤缓和、持续时间更长,我们可以预期到的有对自住购房的支持会 落到实处、对改善需求适度放开、区域新型城镇化政策会逐步推出,继续看好京津冀板块的华夏幸福、荣盛发展,深国资整合标的中洲控股、深振业,以及南国置业、招保万金。

风险提示:

流动性重回紧张;政策放松低于预期;投资、成交等增速下滑失去控制。