一、事件概述

有媒体报道称,杭州北海公园项目即将就该项目的“楼王”推出“准现房清盘特惠价”活动,均价仅为15800元/平方米,而其降价前,整个项目中间套均价在18000元/平方米左右,边套在21000元/平方米左右,降幅高达数千元。

二、分析与判断

区域性、阶段性供需失衡是降价的原因

新兴板块的供给过剩在很多二线城市都普遍存在,就这次降价来说,关注两点:1、降价房企资金链并非即将断裂,近期还有新拿地块,这次降价行为较12年年初那次降价来说,主动降价的意味更浓一些。2、实际降价幅度大概10-15%,推出房源迅速消化,就杭州来说,房价的阶段性底部基本探明。

土地市场和商品房市场调控步调不统一是供给过剩的主因

土地市场垄断下的量价齐升直接推升2014年商品房供应量和供应成本,土地市场2013年全国TOP15开发商齐聚杭州,将杭州土地市场热度推升至极点,全年土地成交金额和住房成交金额均创历史新高,杭府顺势推地的行为加剧了市场波动,地价飙升的同时商品房库存亦大幅攀升至14.3万套,去化周期高达20个月(其中,主城区数据显示:2009年底杭州主城区的库存1.1万套,2010年2.6万套,2011年4.6万套,2012年4. 1万套,目前的数据是5.4万套,处于历史最高水平)。年中杭府将二套房首付提升至70%,加之下半年实际按揭利率持续提升,需求逐步萎缩,供给过剩的情况愈加严重,房价出现阶段性见顶的信号。

上半年整体库存将加速堆积

未来区域楼市将呈现“谁降价,谁去化”的特点,我们预计城郊各板块均会出现小开发商跟随降价,降价区域会出现一波快速去库存,房价底部短期内迅速探明;事件对其余城市楼市的影响未必会很大。但从全国楼市相对库存替代指标数据来看,今年上半年,整体库存将呈现加速堆积的态势,加之仍处于高位的住房按揭利率成本,如果调控政策基调维持现状,则楼市基本面仍将持续恶化。

维持“推荐”评级

我们判断,未来地产政策不会一刀切,区域性对需求端严控的政策存在局部调整的可能。我们建议在左侧股价接近净资产时加仓优质地产股。维持地产板块“推荐”评级,推荐招保万金、荣盛发展、苏宁环球以及国企改革标的的深长城、深振业、南国置业。