投资要点

1. 行业中长期展望:寻找第二曲线。

中长期看,房地产行业面临“第二曲线”的悖论,支撑行业成功走向今天的驱动因素正在变弱,而引领行业走向新曲线的新力量尚未形成:1、行业成长的长期驱动力正在趋弱;2、人口大规模的、单向流动的阶段已趋于终结。未来,房地产行业需要在新的背景条件下寻找新的成长动力:1、服务化,重塑行业价值链;2、田园化,追随富人的足迹;3、城市群,行业成长的新平台。

2. 2014年展望:周期高点已过,区域市场景气度或轮转。

展望至2014年,我们对于房地产市场有两个基础判断:1、随着需求端动能趋弱和供给改善,本轮地产周期高点已过,未来几个月销售、投资将持续下滑,低点大概率出现在明年上半年;2、着眼于政策环境和供需关系边际改善,区域市场发展的不均衡将会有所改变,低线市场在2014年的表现将会相对更好。

3. 投资策略:静候轮回,守正出奇。

基于以上基本面判断,我们的投资策略是:1、行业方面,静候轮回是当下最优选择:1)等待行业周期的轮回,基本面持续下行之后倒逼的政策面改善将开启板块的超额收益窗口;2)等待各层级市场的轮转,一二线市场经历了火爆的2013之后2014年大概率归于平淡,而三四线市场在沉寂了两年之后或许会迎来新一轮机遇。2、个股选择,身处变革时代的传统行业,“守正出奇”方为上策:1)守正—最佳投资窗口打开之前,行业宜标配,配置具备基本面支撑的非纯粹住宅开发商,推荐华夏幸福、中航地产、华侨城A、世茂股份;2)出奇—沿着新一轮改革的轨迹,寻觅四类主题投资机会:国企改革、土地流转、自贸区、户籍改革。

4. 风险提示。1)地产调控政策出现超预期调整;2)相关领域改革低于预期。