报告摘要:

两部委通知坚决遏制小产权房,未来治理方向或向公租房转变发挥保障功能

11月22日国土部和住建部发布紧急通知,要求各地全面、正确领会党的十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施,坚决遏制最近一些地方出现的违法建设、违法销售“小产权房”问题。要求对违法建设、销售的小产权房开展一次集中排查摸底,结合实际研究提出分类处理意见。明确小产权房不得予以确权登记。在先行土地批租制下,农地直接变性用于商住开发绝无可能,小产权房的未来在于逐步向公租房转变,以发挥它的住房保障功能,而非投资功能。对于房价的调控不能依靠违法建设的小产权房转正而实现,部分商品房的保值增值特性是不动产与生俱来的特性,未来通过市场化的高房价来补贴中低端是大趋势。

房产税试点造辟谣,预计试点仍然仅针对增量环节征收

1月23日国务院及全国人大常委会房产税改革方面的多位官员针对前几日新增4个房产税试点的消息澄清。称未获系关于房产税将在四个城市扩围的说法。针对房产税我们维持原有判断,预计将在增量交易环节实行差异化税率,总体交易税负将稳步上升,而存量税负难以实际推行,依靠存量税支撑地方税源更是一项情愿。

武汉收紧、徐州放松,行政调控一刀切的时代已过

继北上广深相继出台限购收紧政策后,武汉上周末发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的意见》,将外地购房者社保缴存年限延长至两年,并抓紧研究提高二套房贷款的首付比例,成为二线城市收紧调控的第二个城市(首例为郑州9月收紧)。而同时徐州市限购政策悄然放松,对非主城区域限购放松,且低于90平和高于144平的房产不再受限购影响。由此看来行政调控一刀切的时代已过,针对三四线城市库存的风险已高过房价上涨的风险,短期房价上涨过快的城市调控可能暂时收紧,但长期看,政策仍然在阶段性抑制投资需求,而非永久性杀死投资需求,在政府逐步厘清地产各项法律、政策、制度,建立长效调控机制后,行政调控将逐渐退出。

地产板块估值有望趋势性提升,维持“推荐”评级

在地产调控建立长效机制过程中,板块估值有望趋势性提升,维持地产板块“推荐”评级,首推深圳国资系地产整合平台价值渐显的深振业,新入央企的南国置业,继续推荐华夏幸福、香江控股、招保万金、华侨城、中天城投等。

风险提示:

成交量下降;银行资金过于紧张而停止按揭贷款。