本报告导读:

伴随老龄化的加重,养老地产预计会有大发展。但我国当前盈利模式不清晰,出租则现金回流不畅,出售则后续管理偏弱。盈利模式明晰化会是养老地产爆发的催化剂。

摘要:

养老地产作为养老服务的重要部分,预计后续可能获得相关政策支持。三种全会关于《全面深化改革重大问题决定》指出,“积极应对人口老龄化,加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业。健全农村留守儿童、妇女、老年人关爱服务体系”。养老地产作为养老服务的重要组成,预计其春天将真正到来,后续可能出台相关政策扶持。

重点标的:保利、世联、凤凰股份等。目前多家开发商进军养老地产,但仍属试水阶段。1)保利地产有北京和熹会和上海西塘越;2)世联地产联手台湾恒安照护,为养老地产开发商提供咨询服务;3)凤凰股份公告进军养老产业,目前尚无具体项目;4)远洋地产、绿城集团、金地集团、复星集团、花样年地产等也开展相关试点。

养老地产专业性要求较高,盈利模式仍有待清晰。1)养老地产对专业性要求较高,需要了解客户的信息,而且后续还有持续的管理问题。浅尝辄止的开发商预计很难做大。2)我国目前各种盈利模式都存在一定的问题,比如亲和源会员制为主为现金回流带来一定压力,东方太阳城出售为主则后续服务较弱等。3)美国和英国做的比较好的开发商(Del Webb、McCarthy&Stone)都是以出售为主,从而保证现金流。美国所有者和管理者分离,所以仍有专业管理者为项目提供后续的持续的服务,从而保证了项目品质。REITS的发展也为养老地产提供更多的退出机制。

开发商不是市场的唯一参与者,保险公司和其他的专业性养老地产公司亦可能很好受益。1)保险资金优势得天独厚,客户可用养老金支付养老社区的相关费用,实现联动;另一方面,养老地产还可以有效缓解保险资金“长短错配”的压力。2)如亲和源等在养老地产领域已经建立声誉的公司,未来也可以通过管理服务输出的方式来盈利,即开发商负责建造房屋,亲和源等负责后续的管理服务。

长期来看,养老地产市场规模巨大,做好准备的开发商能在市场更成熟时有爆发式增长。1)根据联合国的预测,我65 岁以上老人人数未来半个世纪都会保持较快速度增长,并会在2060年会达到3.69亿的高点,占总人口比例达28%。2)仅考虑9073计划的机构养老部分,则预计年平均增加老年地产面积约占住宅年销售面积的1.4%。

3)若考虑活跃长者等非机构养老,则年新增量要更多;据我们测算,年平均新增建面可占2012年住宅销面1.4%-13.3%,中性假设下每年6000多万方的规模,占当前住宅市场销售比例在6%左右。