“京七条”公布自住型商品住房政策框架

政策提到“低端有保障,中端有政策、高端有控制”,下大力气做实中端,支持居民自住性、改善性住房需求,为此推出“自住型商品住房”政策框架。可采取集中建设或配建等多种形式,由房地产企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。鼓励企事业单位和相关机构利用自有用地建设。户型以90 平以下为主,最大不得超过140平;销售均价按照同地段同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。销售对象为在本市具有购房资格的家庭,北京户籍无房家庭及经适房限价房轮候家庭优先。选房顺序通过摇号确定。原则上5 年内不得转让,5 年以后转让的需按照差价的30%交纳土地收益等价款。转让后不得再次购买自住型商品住房。

首次将中端需求独立于高端市场,更利于行业健康发展,可推广至其他城市

自住型商品住房定位为中端,与保障房的主要区别在于放宽购房者的收入限制,针对改善性需求提高户型面积,主要针对不够资格申请保障房而又无法承担商品房价格的夹心层需求。之前的调控政策中强调低端有保障,而对中高端市场采取一刀切措施,此次政策首次将中端需求独立于高端市场而采取保护措施,尤其提到支持改善性住房需求,这是之前较少提及的。而中高端市场分开后,未来或可实现高端市场取消限购,靠高房价反哺中低端市场,较当前的行政限购更加市场化,利于地产市场健康发展。北京此次先行一步,未来或成为可复制的长效机制推广至其他一线城市。

短期入市量有限,不会分流普通商品房市场,但可平抑恐慌性购房情绪

政策提出2013 年底之前完成2 万套自住型商品住房土地供应,相比2012 年北京26 万套的商品房销量来说数量有限,短期难以对普通商品住房市场产生分流。但重要的是缓解人们对房价上涨的预期。9 月70 大中城市新建商品住房价格指数中,北京以同比20.6%位列涨幅之首,近期的草根调研显示改善性需求开始快速释放,而此时出台对中端市场和改善性需求的保障措施,可从一定程度上平抑一线城市恐慌性购房情绪。

主要通过政府让利土地价格实现低价,加速开发商优胜劣汰

自住型商品住房用地通过“限房价,竞地价”的方式出让,售价低于同地段项目的30%,政策一定程度上加速了行业优胜劣汰,优质的龙头和一线城市地方国资背景的开发商将从中受益,有望进一步扩大市场份额。

转让管理仍有待改进

自住型商品住房的转让管理与当前的经适房和两限房类似,5 年内不得转让,5 年之后转让得需补交土地价款。而实际上,这并不是可以限制人们通过购买此类住房而盈利的有效措施。当前北京二手房转让的地区最低指导价较实际成交价低不止30%,即使5 年后,也可以通过降低网签价格来规避税费,因此未来的转让管理仍需探讨。

长效机制将逐渐建立,维持行业“推荐”评级

“京七条”的出台可看成是住房调控长效机制建立的开端,此时推出打破了近期人们对于限购趋紧的预期,我们维持地产行业“推荐”评级。北京模式的长效机制将加速行业的优胜劣汰,一线城市地方国资背景的龙头开发商有望获得更大的开发比重,重点推荐深圳国资龙头深振业A、央企新兵南国置业、首开股份、金融街、北京城建、电子城、华夏幸福、香江控股、招保万金、京能置业。

风险提示:

成交量下降;银行资金过于紧张而停止按揭贷款。