投资要点

本周楼市成交环比有所回调,同比继续大幅上涨71%。近期上海、深圳、廊坊等地都出台地方房地产调控政策,通过多种政策工具调控当地房地产市场,加上清明节因素,使得本周成交环比有所下滑。我们认为数据环比下降是高位震荡调整,政策短期有一定负面影响,但不改核心城市基本面长期向上大趋势。我们反复强调货币政策是决定小周期内房地产基本面最重要的核心因素。房地产在宽松周期占大类资产比重必然上升,同时利率市场化必然使得银行持续给地产加杠杆。

近期行业政策对核心城市有所收紧,但是我们认为主要矛盾是去库存。正如政府核心媒体所阐述:通胀和高房价不是核心矛盾,稳增长才是!中央去库存的基调不会改变,我们看到在核心城市出台调控政策的同时,有许多城市出台利好政策积极去库存,如长沙计划今年出台新的公积金政策,规定没有正式工作单位的灵活就业人员也可缴纳住房公积金,以进一步扩大住房公积金制度覆盖面;沈阳本周出台公积金新政,家庭为单位可同时贷款购两套房;此外,全国目前已有20 余省先后出台政策鼓励农民工进城购房,主要举措包括将农民工纳入住房公积金制度范围、发放购房租房等补贴、允许申请公租房以及推出针对性的贷款产品等。本周我们统计的60 个重点城市整体成交数据环比变化-27%,同比变化+71%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化-36%/-23%/-31%;一/二/三线城市同比分别变化+10%/+98%/+59%。其中,四个一线城市北、上、广、深环比分别变化-37%/-27%/-43%-47%, 北、上、广、深同比变化-13%/+25%/+27%/-38%。本周的二手房市场中统计的20 个城市成交面积环比变化-39%,同比变化+88%。库存方面,本周统计的22 城市库存去化周期为7.6 个月, 环比变化-0.1 个月,其中一/ 二/三线库存分别变化-0.0/-0.2/-0.3 个月。政策短期有一定负面影响,不改核心城市基本面长期向上大趋势。最主要两点因素:1、房地产本质是货币现象,而银行由于利率市场化对于按揭贷款偏好大趋势没有改变;2、银行对于按揭的偏好愈加体现在一二线城市的大趋势不变。

投资建议:近期政策面虽然对部分城市房地产市场有所打压,但总体上支持地产去库存基调不变。地产大周期没见顶,小周期内在货币政策宽松阶段,基本面将持续上行。2016 年持续看好房地产行情!持续推荐布局核心城市地产股。主要推荐华联控股、天津松江、香江控股、世联行、三六五网、泰禾集团、华发股份、格力地产、滨江集团、华夏幸福、保利地产、万科A。

风险提示:销售回升幅度不及预期。