投资要点

2015 年全国房地产销售金额达到87,281 亿元,同比增长6.5%,创新高预期之中,未来仍有增长空间。2014 年初撰写的年度策略报告《地产行业基本面长期乐观、短期不悲观》,对于房地产大周期没有见顶的结论和逻辑全部一一验证!房地产本质就是货币现象,利率市场化和金融自由化必然使得银行持续增加按揭占总贷款比重,房地产大周期与人口年龄结构、人均居住面积等因素关系不大。正如所言,2015 年房地产行业销售金额又创出历史新高,并且逻辑被一一验证。长期来看,销售金额绝对没有见顶。美国和日本等国家案例都是如此,中国银行业在利率市场化和金融自由化环境下的行为也必然会持续增加按揭贷款占总贷款比重!

中国银行业按揭贷款余额占总贷款余额比重确实如预期持续上升,内在逻辑完全兑现。一方面普通企业持续降低对于银行贷款的需求,并更多转向直接融资,另一方面,银行风险偏好也在发生变化,对于按揭贷款这一相对安全资产偏好在持续增加。

2015 年行业基本面向上是必然,因为在小的地产周期内货币政策是决定一个大的经济体房地产基本面走势的唯一因素。从美国和中国历史经验来看,在货币宽松周期,房地产占居民大类资产配置比例是持续上行的,房地产基本面是持续上行的。

展望2016 全国房地产基本面仍将持续向上,一线城市房价持续上涨。首先,决定因素货币政策仍然处于宽松周期,其次,美国加息对于中国这样资本账户封闭的国家影响不大。未来由于新开工面积可能见顶等因素,销售金额的增长更多是通过房价上涨来实现的。一线城市由于土地供给,全国财富累积和财富差异等因素房价上涨是大概率事件。

通过行政调控政策来去库存的效果可能相对有限。对于一线城市之外的其他城市,通过行政手段来进行库存调控结果可能是比较微小的。我们过往的研究表明,货币政策是决定房价的唯一因素,行政手段对于房价的只能带来短期的冲击,不足以产生长期影响。

投资建议:经济疲弱背景下,房地产行业重要作用凸显,政府扶持力度将持续加大。同时货币政策的持续宽松背景下,基本面复苏将超预期。持续推荐华联控股、香江控股、世联行、华夏幸福、保利地产、万科a、财信发展。

风险提示:销售回升幅度不及预期。