货币宽松背景下, 预计 2016 年房地产行业基本面将持续复苏。 主要逻辑如下: 1)从美国和中国历史来看,货币宽松周期房地产占居民大类资产配置比例一定会持续上升。 美国过去 45 年三轮大的货币宽松周期中,房地产占居民大类资产配置的比重均明显上升; 我国 2009 年是货币政策大幅宽松周期, 居民资产配置中房地产占比同样出现了阶段性的峰值。 2)金融市场化叠加金融自由化阶段,地产行业将会继续“加杠杆”。截至 2015年上半年,我国五大国有银行个人住房贷款占银行贷款总额比重约为20%,与美国利率市场化初期住房按揭贷款占银行贷款总额比重相接近,未来仍有很大成长空间。 3)在我国资本管制仍然较为严格的背景下,美国加息对我国房地产影响不大。从国际经验看,美国近 30 年四次加息均造成了部分资本账户开放国家房地产泡沫的破灭,而实行或加强资本管制的国家(如 90 年代的智利和哥伦比亚等),不仅成功避免了美国加息对房地产可能的负面冲击,而且迎来了房地产行业较长时期的牛市。 4)从中国过往历史看,在货币宽松政策周期,房地产基本面是持续向上的。 无论是从销量还是价格指标看, 货币宽松政策出台 6 个月左右,地产行业基本面均出现明显的复苏趋势。

第二,城市间分化趋势将会延续;地价高企、房企利润压缩促转型。 1)城市间分化趋势将会延续: 一线城市和核心二线城市仍有较大上行空间,三、四线城市由于库存高企,房价和销量面临持续下行趋势。 2)地价高企, 短期内房地产投资仍将维持低迷; 3)地价高企压缩房企利润率,转型成为趋势。我们一方面看好布局一二线城市基本面良好的公司,同时看好布局房地产交易、大金融和大健康的转型房企。

看好房企转型三大方向:房地产交易、大金融和大健康。 近年房企净利率、毛利率和 ROE 呈现逐渐下滑态势,中小房企跨界转型意愿强烈。 目前房企转型方向包括金融、医疗健康、资源能源、军工智能、新材料等领域。在诸多转型方向中,考虑到房地产行业拥有成交规模大、运营杠杆高、有土地储备优势等天然属性,我们看好房地产企业未来三大布局方向,即:房地产交易、大金融和大健康。

投资建议: 经济疲弱背景下,房地产行业重要作用凸显,预期政府扶持力度将持续加大。同时货币政策的持续宽松背景下,基本面复苏态势可能超预期,我们认为龙头地产公司仍具有配置价值,看好万科和金地集团。 同时, 我们看好房企转型三大布局领域:房地产交易、大金融和大健康。具体投资标的,重点推荐世联行、 三六五网、 万里股份; 财信发展(原国兴地产)、香江控股、 中洲控股;华联控股。

风险提示: 销售回升幅度不及预期。