报告要点

业绩继续分化,集中度提升放缓

上市房企业绩继续分化,亏损、增长、下降的企业数成三足鼎立之势。随着房地产行业销售端持续向好,中小房企的库存明显释放,房地产行业集中度提升的脚步有所放缓,2015 前三季度营收TOP10 的上市房企市占率由4.92%略降为4.86%。但从国际经验来看,我国房地产行业的集中度仍有较大提升空间。而且考虑到白银时代竞争不断加剧,未来房地产行业的集中度将继续提升。

去化大幅好转,库存继续上升

受益于销售强劲的增长势头,行业总体去化周期好转,2015 年前三季度上市房企的存货去化周期为4.75 年,同比下降16.42%。虽然销售形势不断向好,但是库存仍处于上升势头,因此去库存仍是上市房企重要任务。从行业整体来看,库存总量仍然处于高位,而且没有明显下降趋势,因此库存去化仍然是一项长期的任务。

销售势头强劲,投资有望企稳

随着房地产市场销售端持续向好,房地产企业资金压力有所缓解,上市房企投资意愿有明显好转迹象,购买商品与劳务支付的现金明显回升26.46%。此外,上市房企拿地萎靡的情况明显改善。2015 年前三季度,上市房企拿地规划建筑面积、拿地总价降幅均大幅收窄。我们预计2015 年末投资状况有望企稳,但投资状况不会大幅上升。

毛利降幅扩大,ROE 同比下滑

2015 年前三季度房地产行业ROE 同比下滑。虽然周转率与杠杆率不断上升,2015 年前三季度行业总体ROE 水平仍然有所下滑,这主要是受毛利率与净利率下降所致。随着土地成本占房价比例逐渐提高,未来房地产行业的毛利率继续下行的可能性很大,将进一步影响房地产行业的毛利率。

维持看好评级。

虽然龙头公司的防御性优势仍然明显,但如果要追求估值弹性,则市场重心仍集中在中小个股。建议重点关注基本面扎实、有转型预期、安全边际较高的个股。重点推荐福星股份,建议关注香江控股、北辰实业、保利地产。

风险提示:宏观经济存在下行风险