地产行业已处于必须“思变”的大时代。 仅仅靠拿地、开发已难看到长期靓丽前景, 所谓“穷则变,变则通,通则久”,变化的特点为“达则兼济天下,穷则独善其身”。

养老地产、安乐地产是中国步入老龄化的过程中,虽是针对夕阳红的老年人,但毫无疑问将成为朝阳产业。 预计 2017 年销售额可达千亿左右。 而且现在整个殡葬服务行业市场集中度较低, 行业仍然有较大的整合空间。 1)老龄化为殡葬服务业的发展带来契机。 根据Euromonitor 测算,估计 2017 年殡葬行业销售总额可达近 1000 亿元,复合增速 17%。 2)现有殡葬服务业行业缺口较大。 现有殡仪馆数量和质量无法满足居民需要,且预计大部分省份现有墓穴将在 10 年内用完,行业缺口较大。 3)殡葬产业市场集中度较低。 殡仪服务方面,前五大提供商市场占有率为 12.5%,整合空间较大。 4)行业当前盈利情况较好,预计龙头有动力进行整合。

美国殡葬服务业专业化程度高,龙头 SCI 市场份额可达 16%。 1)相比美国,中国发展空间较大。 美国人口仅为中国 23%,但墓地和殡仪馆数量分别是中国 16、 12 倍,殡葬行业市场规模为中国 1.2 倍;。2) 美国市场专业化服务程度较高。 殡葬专业人员必须持有专业证书才能执业。 3)美国殡葬市场也相对分散, 但行业龙头 SCI 市场份额达 16%, 覆盖全美 80%的家庭。 4) SCI 自 2009 年 3 月来股价已上涨近 10 倍。 2014 年收入 30 亿美金,净利润 1.72 亿, 市值 60 亿。

安乐地产主要上市公司: 1)福成五丰为 A 股第一只殡葬服务业股票,2015 年完成收购三河灵山宝塔陵园;承诺 2015-2018 年净利润不低于 0.85/1.02 /1.2/1.47 亿元。 2)福寿园是中国最大的殡葬服务提供商,2014 年收入 7.95 亿元,净利润 2.85 亿元,综合毛利高达 80%。公司墓园可售面积约 138 万平,可支持至少 20 年的发展。 3)安贤园中国总部位于杭州,主营墓园业务,之前较长时间亏损, 2013 财年扭亏为盈;进入“殡葬 O2O”领域,创出“彼岸”系列白事品牌。 4) 中国生命集团为台湾公司, 2014 年大陆营业额占 91.3%, 主要集中于重庆。殡仪馆和火化服务是主要收入来源,自 2011 年以来就处于亏损状态。

维持地产行业增持评级。 我们仍然看好未来老龄化加速和行业整合所带来的巨大的市场空间, 受益公司有福成五丰和福寿园。