地产股或将迎来反弹。 地产股经历了比较大的股价调整,部分个股已经具备长期投资价值。降息降准推动了购房资金成本的下降和居民杠杆率的积蓄提升,从而有利于市场继续维持热销景象。同时,除非企业举借大量外币负债,否则降息降准还将有利于企业财务负担减轻。

但是, 惯性思维,未必适合未来市场。 2015 年 6 月前的市场,地产股的选股思维可以概括为“找转型,找市值管理动力,找经营成果弹性,找投资主题”。但是我们认为,即便地产板块出现明显反弹,整个市场的流动性、 杠杆利用程度、 融资和大小非减持游戏规则都已经较之上半年发生明显变化。我们认为,旧有的选股思维已经不适合这个市场。

优选地产个股原则一:千言万语,不如真金白银。我们相信,大股东实质性大规模增持,战略投资者较高价格入股/举牌,都将是未来个股最重要的催化剂和安全垫。同时,上市公司大规模回购,未来也可能会流行起来,同样可能对于股价有显著积极影响。

优选地产个股原则二:千变万化,不如看回款和盈利能力。 我们认为,良好的销售回款是企业安身立命的根基。如果持续缺乏销售回款,企业资产负债表会恶化,转型也是无源之水。保利地产、万科 A 等公司销售回款相对于市值规模较大。不来自于高杠杆的高 ROE,是未来企业在低利率时代重要的竞争优势。 华夏幸福、万科和华侨城,在 2014 年年底 ROE 相对较高,净负债率又不算太高。

风险提示: 板块部分个股估值仍然偏高的风险;部分地产企业转型其他业务成功率较低的风险。

调仓好时机,反弹好窗口。 我们认为,降息降准带来的,不仅是行业反弹的机会,也是投资者调换仓位结构的良机。我们建议投资者重点关注万科A、保利地产、恒大地产、华夏幸福、金地集团、华侨城、嘉宝集团等。