投资要点

中期策略,我们不再谈政策、说销售、拍个股,而是要在汹涌澎湃的互联网时代,解构地产行业,展望未来。

转变,就在当下。中国新房开发的长期增长空间已经受到限制,三四线城市局部面临去化压力,一二线城市局部地价透支未来房价上涨潜力。2015年之后,开发企业面临的问题不再是要不要转型,而是向哪里转,如何转变的问题。

转型之难。收入和盈利规模堪比住宅开发的产业不多。房地产公司最为适合的转型领域,主要是金融和地产产业链。同时,房地产行业那种聚焦资源,强调ROE考核,追求现金为王的管理思维,和很多新兴产业并不能兼容。年龄较大的管理团队和旧的公司文化,也很可能阻碍转型的展开。总而言之,我们认为地产公司转型,起步容易,但收获不容易。

转型之机。2015年起,行业出现全面复苏,资产负债表逐渐优化,企业具备了从容转型的前提。而住房保障货币化,变更存量用地性质,MBS,REITs等盘活存量的制度设计,有助于志在转型的地产企业资产负债表变得更轻盈。另外,A股的牛市,也有助于形成企业和资本市场的良性互动。

转型之路。房地产企业转型之路,主要包括以财务投资者身份探索新的业务领域,分拆孵化壮大既有的非地产成熟业务(比如物业管理)和涉足全新领域经营的深度转型。我们认为,转型道路并无高下之分。

风险提示:我们认为,地产企业转型的成功率并不会太高,当前转型股的高估值,包含了牛市市场流动性充裕的因素。我们建议投资者一方面时刻关注市场流动性变化,另一方面高度关注企业新盈利模式的独特性和护城河。地产行业营改增的风险。

看好产业全面复苏基础之上的新业务探索,维持行业“强于大市”的投资评级。我们认为,行业全面复苏为企业探索新业务方向奠定坚实基础,而探索新业务模式的过程,则打开了企业的估值空间。我们维持行业“强于大市”的投资评级,重点推荐恒大地产,碧桂园和金地集团,建议关注世联行,保利地产,首开股份,华侨城,滨江集团,中南建设,金融街等。