本报告导读:

2014至2015一季地产上市公司的整体表现:投资销售增速收窄、盈利低点、负债高位。维持板块增持评级,2015年投资策略是既要过日子,又要浪漫满屋。

摘要:

地价高企、库存明显下降之前,开发商投资意愿仍偏弱。2014年全年购买商品与劳务支出的现金同增0.7%,其中一二三线分别减11.3%、增7.8%、减2.9%。2015年一季度购买商品与劳务支出的现金同减11.7%,其中一二三线同减13.9%、17.2%、9.8%。

政策刺激之下,一季度销售回款明显好转。2014年全年销售商品收到的现金同增2.3%(较2013年增速下降19.2pc)。其中一二三线公司同增2.1%(-24.3pc)、增1.0%(-37.9pc)、减2.7%(-6.3pc)。2015Q1销售商品收到的现金整体同增7.4%(+14.0pc)。其中一二三线公司分别增7.7%(+18.8pc)、增8.4%(+8.3pc)、增22.3%(+37.1pc)。

存货增速虽有所回落,仍呈双位数增长。2014年度存货同比增长16.3%(-9.1pc)。其中一二三线为+5.1%(-18.3pc)、+31.8%(-2.6pc)、+17.7%(-2.4pc)。2015年Q1存货同比增长15.8%(-10.0 pc)。其中一二三线为+4.5%(-15.6pc)、+27.1%(-10.5pc)、+29.8%(+7.3pc)。

二三线房企库存去化时间相对更长。2014年末行业的存货去化周期为2.7年。2015年一季度行业存货去化周期为2.8年(+0.2年),其中一线为3.1年(+0.3年),二线为3.7年(+0.4年),三线为3.3年(持平),均有所上升。

成长性:营收、净利增速均回落;利润率收窄之下,净利润增速回落更多。①2014年度营业收入整体同增14.7%(-10.6 pc),其中一二三线分别+16.7%(-11.5 pc)、+13.8%(-27.9pc)、+4.9%(-16.3pc)。2015年一季度营业收入整体同增1.3%(-9.1 pc),其中一二三线为+9.4%(17.9pc)、-2.8%(-26.7 pc)、+3.2%(-11.5pc)。②2014年度净利润整体同增0.9%(-14.5pc),其中一二三线为-5.9%(-26.1 pc)、+33.9%(+25.7pc)、-31.1%(-32.3pc)。2015Q1整体同增3.3%.

盈利:下降。①2014年度毛利率为29.4%(-1.3pc),其中一二三线为31.4%(-0.9pc)、31.4%(-0.7pc)、29.6%(-3.8pc)。②三项费用率2014年为8.2%(-0.1pc),2015年一季度13.3%(+1.9pc)。③2014年度净利率为9.3%(-1.3pc),2015年一季度净利率为9.5%(+0.2pc)。

维持行业增持评级。2015年,板块投资策略是“既要过日子,也要浪漫满屋”;推荐:1)龙头房企全面受益于降息降准和再融资全面松绑,资产负债表边际改善最为明显,推荐:保利地产、招商地产、万科A、华侨城A;2)旧貌换新颜(强调新路径、新机制、新模式):国企改革类重点推荐:格力地产、天健集团。3)浪漫满屋(转型之优秀标的):推荐滨江集团、中天城投、华业地产;4)区域投资主题:京津冀“廊坊三宝”:华夏幸福、荣盛发展、廊坊发展。