本报告导读:

预计京津冀一体化发展将带来新兴区域土地价值的提升。主要受益标的有华夏幸福、荣盛发展、华业地产、中国武夷、首开股份、三友化工等。

摘要:

从中国房地产市场的分区域角度来看,一二三四线城市中,我们最看好中国一线城市都市圈的未来发展。中国的都市圈发展,尚处于起步阶段,尤其是可能有政府大力支持的京津冀都市圈,将可能是中国房地产市场的朝阳区域。不可否认,中国目前已有不少的区域至少中短期已不再适合房地产开发,而未来的市场潜力,我们认为,则主要集中在一线城市所形成的都市圈和部分二线核心城市。

预计京津冀一体化核心区的土地价值将快速上升。京津冀一体化发展,打造真正的向世界级发展的京津冀都市圈,将带来大量的交通路网建设、新的产业转移和发展、人口的变迁和重新聚集等,土地价值将持续提升,而拥有该区域大量土地储备的公司将直接受益。

我们认为,京津冀一体化,最受益的核心区域排序为:通州、廊坊、保定、天津、唐山。按土地储备等来综合考虑受益标的排序为:华夏幸福、荣盛发展、中国武夷、华业地产、三友化工等。1)“廊坊三宝”:华夏幸福、荣盛发展、廊坊发展;2)通州受益标的:华业地产、中国武夷;3)唐山受益标的:三友化工等。

各公司具体情况如下:

1)华夏幸福:近1200万平米(约占总储备的90%)土地位于京津冀地区,同时还有1500平方公里受托开发园区。作为京津冀区域受托开发面积最大的公司,其将持续受益。

2)荣盛发展:立足廊坊、全国拓展的二三线城市高周转优质开发商;河北储备约500万方(占总储备21%),京津冀有1.3万亩一级开发。

3)首开股份:北京地产龙头之一,总储备约1500万方,北京500万方,占比1/3;廊坊还有数平方公里园区合作开发。

4)北京城建:京内储备占比最高。二级开发未结建面460万平米,京内占比超60%;另北京有一级开发建面近160万平米。

5)华业地产:二级开发土地储备167万平,超半数位于通州;通州还有一级开发建面48万方。战略拓展医疗,新领域未来发展空间大。

6)中国武夷:未结储备近270万方,其中北京约70万方且位于通州。

7)三友化工:拥有唐山及曹妃甸海域4.7万亩,陆域14.5万亩;陆域土地出让分成利润估计40-109亿;曹妃甸工业区拥有土地4000亩。

8)天津:天津松江、天保基建、天房发展、海泰发展、津滨发展。

风险提示:京津冀具体规划后续落地进度存一定不确定性