本报告导读:

2014 年前三季度地产上市公司的整体表现:投资增速收窄、销售下滑、存货增速略降、盈利能力下降、锁定性可观。政策面、资金面向好,后续销售改善可期。

摘要:

投资:销售偏淡叠加土地市场地价调整不明显,开发商拿地、开工意愿较弱,投资增速收窄。2014年前三季度购买商品与劳务支出的现金同比增长8%,其中一线开发商降14%,二线增25%,三线持平。

销售:上市开发商回款同比下降,但降幅小于行业整体销售额。2014年前三季度上市开发商销售商品收到的现金同降1%。其中一线公司降5%,二线升3%,三线降10%。但整体而言,要好于行业住宅前三季度11%的同比降幅。

存货、去化:库存增速略降,去化周期仍处高位。2014年前三季度存货同比增长22%,低于2013年前三季度的25%的水平。其中一线为11%、二线为33%、三线为20%。部分二线开发商扩大规模的欲望较为强烈,库存补充更为激进。2014年前三季度末行业的存货去化周期为2.6年。

成长性:收入、利润增速放缓;三线开发商利润下降最多。2014年前三季度(1)营业收入同比增速为12%(-20pc);其中一线同增3%、二线增16%、三线增16%(2)净利润同降5%(-36pc),降幅较上半年4%有所扩大。其中一线开发商同增1%,二线同增4%,三线同增3%,地产+X同降16%,商业地产同降19%,表现最弱。

盈利:由于降价促销等原因,毛利、净利率均有所下降。2014年前三季度(1)毛利率为28.8%(-2.4pc)。(2)三项费用率为9.8%(+0.4pc)。(3)净利率为8.9%(-1.6pc)。(4)ROE为6.9%,同降1.4pc。

锁定性:2014年前三季度末预售房款占2013年收入比重达97%,业绩锁定性较好。一、二、三线开发商分别为139%、123%、57%

资金:经营现金流净流出加剧,负债率仍处高位。2014年三季度末(1)经营现金流由2013年前三季度每股-0.39元进一步扩大为-0.82元。(2)真实资产负债率53%(+3.3pc)。(3)净负债率121%(+29pc)。(4)现金对短期有息负债覆盖率86%(-22pc)、对全部有息负债的覆盖率33%(-9pc)。

预计后续销售改善,开发商资金偏紧的状态亦会有所缓解。930政策之后,市场情绪有所好转;叠加开发商以价换量的策略,后续销售逐步改善可期。但销售大幅好转或地价下行之前,预计开发商拿地态度仍偏谨慎。

维持行业增持评级,推荐标的概括如下:1)铁腕治国:京津冀一体化,推荐华业地产、华夏幸福、荣盛发展;2)铁汉柔情:海西区域,推荐平潭发展;3)铁树开花:万科A、保利地产、招商地产、华侨城A持续推荐。