策略：我们认为随着央行放松政策的落地，未来房地产销量回升是大概率事件。地产股会提前反应销量回暖的预期，推荐龙头招商地产、保利地产，并继续推荐销售较好的龙头：万科A、华夏幸福。此外，行业底部越来越清晰，转型仍然是未来行业主旋律，我们继续看好转型的地产企业，推荐华业地产、银亿股份、广宇集团。

土地市场：9月成交面积同比回落，均价继续上升，一线城市土地市场小幅回暖。9月单月土地购置面积3227万平方米，同比降低12.4%，环比增长8.9%；成交价款1087亿，同比增5.3%，环比增25.4%；成交均价3368元/平米，同比增20.2%，环比增15.2%。累计方面，前三季度全国购置土地面积24014万平米，同比-4.6%，降幅较前8月增加1.4个百分点，成交价款6781亿，同比增11.5%，同比增速较前8月下降1.3个百分点。年成交均价2824元/平米，同比增16.8%，增幅较前8月上升0.3个百分点。

我们认为目前开发商拿地仍偏谨慎，但随着限贷限购政策的落地，商品房销售将逐渐回升，开发商购置土地面积和金额整体也将呈触底回升趋势，但一、二、三线城市的分化将延续，今年以来一线城市土地市场明显优于二、三线城市。

地产投资数据继续恶化，新开工维持低位：前三季度累计房地产投资6.88万亿，同比增12.5%，增速较上月下降0.7个百分点；房屋新开工13.1亿平米，同比降9.3%，降幅较前8月小幅收窄1.2个百分点。

三季度住宅成交整体仍处低位，开发商投资意愿较低，新开工增速持续处在负增长区。我们认为随着9月底央行、银监会放松首套房认定标准等政策的逐渐落实，监管层面政策“托底”的意图明显，四季度全国商品房成交量的筑底回升是大概率事件。而房地产投资往往滞后于销售的变动，预计未来投资增速仍将呈继续筑底的过程，但下行的空间有限。

房地产开发资金来源总额和上月基本一致，相对上半年有所回升，回升主要来自于企业自筹资金，销售回款同比继续回落。9月单月资金来源1.08万亿，同比增-0.6%，环比增7.3%，其中贷款1624亿、自筹4917亿、回款（定金、预收款和按揭）3774亿，同比分别变动-3.6%、+10.3%和-12.5%，环比分别变动+4.6%、+8.3%和+11.5%。今年以来企业自筹资金占比上升，销售回款占比下降，前三季度贷款、自筹、回款资金占比分别变得+1.5、+3.4和-4.5个百分点。

销售：季节性影响住宅销售环比回升，但仍同比回落。9月单月销售面积10574万平米，同比/环比变动-12.1%和+40.9%；销售金额6202亿元，同比/环比变动-10.3%和+39.7%。

前三季度商品住宅销售面积和金额同比降幅维持低位，销售面积降幅继续扩大，金额略有回升。销售面积和金额分别为6.77亿平方米和4.05万亿元，分别同比下降10.3%和10.8%，降幅分别较上月变动-0.3和+0.1个百分点。销售均价为5987元/平方米，同比变动-0.6%，降幅较上月收窄0.5个百分点。

风险提示：房地产销售面积降幅超预期。