本报告导读:

港股地产板块给商业地产和大公司更高的估值,因其稳定持续的现金流和更强的竞争力。沪港通受益的 A 股公司有世茂股份、万科、保利、华夏幸福等。

摘要:

沪股通试点规模为人民币3000亿,海外投资者投资A股额度可大幅提高。1)根据大智慧报道,证监会暂定在本周五(10月17日)正式宣布沪港通开闸时间,并已口头确定推出时间为10月27日。2)沪港通试点规模为沪股通3000亿元人民币,高于RQFII的2786亿元,仅略低于QFII的3663亿元。但是,沪港通规模为差额概念,实际规模可更大,预计可有效提高海外投资者投资A股的额度。3)试点公司覆盖范围广,对应沪股和港股市值占相应市场比例超80%。

港股房地产板块市值排第二,但估值最低。1)地产板块在港股也属于大行业,市值占比近13%,各行业中排名第二。2)当前港股房地产板块总市值超3万亿港币,一度超过2007年10月高点。3)但地产建筑板块估值却是各板块最低,整体市盈率不到7倍。4)股息收益率水平相对较高,板块平均3.7%。5)从不同类型公司的分布来看,大市值和小市值占比都比A股高;50亿港币以下公司占比近60%。

港股通的地产股有42支,超一半为内房股。

香港地产公司估值特征:彩生活估值一枝独秀,商业地产公司估值相对更高。1)对于有分析师覆盖的56支港股地产股而言,估值最高的是彩生活,2014E PE近50倍。2)商业地产公司估值也相对更高,2014E PE基本在10-20倍之间。3)但商业地产公司股息率并未额外的高;开发商整体平均股息率为5.5%,而商业地产公司平均仅3.9%。

内房股估值与市值密切相关,大公司估值高。有分析师覆盖的内房股估值与市值相关性极强,相关系数高达0.8,大公司估值整体更高。市值1000亿港币以上的公司2014E PE基本在7-9倍,市值300-600亿港币的公司基本在5-7倍,300亿以下的估值基本在3-5倍。

会计处理上,港股开发商最大的不同在于营业税金和土地增值税。港股开发商的营业税金及附加不单列,而是从收入中扣减或放到成本项中;具体采用哪种方式,企业可自主决定。此外,内房股的土地增税是放到所得税开支里,而非与其他营业税金及附加放到一起。

维持行业增持评级。A股受益公司甄选:商业地产推荐世茂股份,低估值龙头推荐万科A、保利地产,模式独特推荐华夏幸福。1)A股估值相对较低的商业地产公司有世茂股份等,其2014E PE 在6倍左右,而PB则低于1。2)万科A、保利地产估值水平较港股可比公司差异最明显, 二者的2014E PE在5-6倍左右,较港股龙头的7-9倍有一定差距。3)从独特模式的角度来说,华夏幸福作为产业新城专家,模式较为稀缺,预计也会受到追捧。