行业“中性”，地产股短期标配：2011 年行业主题是“限制”，我们认为，“限购”和“限贷”将使得全国成交量下滑10%~15%，一线城市的价格、三线城市的成交量以及新开工增速是今年行业层面需要关注的三个关键指标。股票方面，压制地产股整体向上的因素是高房价，以及随之而来市场对于政策调控的担忧，但波段行情依然会有，交易机会主要看销售，2010 年2、7、9 三个月的销售量反弹，都对应着地产股仅有的三波超额收益机会。往前看，两会期间政策面的不确定以及“限购”全国逐步推行将压制股价，但向下有10x11 年P/E 估值底，我们认为地产股短期将是震荡调整，因此，建议标配地产股，3%~4%左右的持仓，进可攻，退可守。公司层面，在市场方向不明确的情况下，持有资金压力小、业绩及销售看得清楚的行业龙头是较优选择，从>600 亿销售的公司中去找防御，300 亿左右销售的公司找弹性；而限购对一二线城市中高端住宅开发商销售的挤占会较为明显，短期内，商业地产销售为主的公司，以及三线城市销售超预期的区域公司也将有较好的相对表现。

选股策略：上半年轻行业，重个股；龙头、建筑+地产、特色公司三大主线。

1） 全国及区域龙头：金地集团（11 年P/E8.6x, NAV 折让32%，全年货量足，高弹性品种），万科A（9.1x, NAV 折让29%，销售稳步增长，资金压力小）。

2） 建筑+地产：中国建筑（10.5x，建筑业务提供安全边际）。

3） 特色公司：华侨城A（10.4x，折让51%，旅游产业支撑高成长，估值提升有空间）及商业地产销售、三线城市高成长荣盛发展（13.5x）等品种。

组合调整：首次开仓组合万科A、金地集团及华侨城A。