投资提示：

尽管调控政策很严厉，但通胀背景下房价仍难回落。预计2011 年调控政策仍将严厉，地产板块系统性上涨要等到通胀回落之后，上半年结构性投资机会明显，行业集中度提升和经济结构转型有利于龙头地产和中西部地产公司业绩快速增长；保障性住房加码有利于建筑+地产类公司走强；此外租金上涨有利于商业类地产公司。

理由：

行业判断：预计2011 年总体房价呈小幅上涨，成交量略有上升，下半年可能出现结构分化；与沿海一二线城市不同，受益于经济转型，中西部交通枢纽城市和沿海三线城市住房市场将量价齐升；伴随通胀，商业物业租金和价格将同步上涨；资金压力下，地产公司会加快周转，有利于业绩释放；

政策展望：房价不跌政策难安，11 年政策仍将严厉，除加息/信贷紧缩等宏观政策外，房产税/交易税/土地增值税等仍可能出台，将继续压制板块估值；1000 万套保障性住房政策未来几年将维持，有利于稳定商品房价格；

投资策略：尽管地产股仍将受到政策压制，但估值见底及销售看好将带来结构性机会，我们看好年报行情，而随着通胀的回落，地产股有望迎来系统性机会；建议关注受益于行业整合的龙头地产公司及中西部成长性公司。业绩提升和估值部分修复有望带来50%的收益机会。

股票选择：

1. 看好龙头地产：凭借品牌及资金优势进行快速周转不仅可以加快业绩的释放，还可以低价补充土地维持毛利的上升，代表性公司万科/保利/招商/金地；

2. 看好中西部二线和沿海三线城市地产：经济结构转型有利于中西部交通枢纽城市，而城镇化和向消费转型有利于沿海城市群中的三线城市；我们看好这些区域本地公司的高成长，代表性公司荣盛发展；

3. 看好建筑+地产：受益于保障性住房及城镇化，建筑类地产公司介入地产开发具有明显的优势，我们看好这类企业的发展，代表类公司中国建筑/中铁二局；

4. 看好通胀下自持物业租金上涨：商业/写字楼类代表性公司金融街/浦东金桥/中国国贸；专业市场类代表性公司类似小商品城；此外，随着融资的放开，房地产央企及地方国企资产整合将产生较大的重组类投资机会。

风险提示：

通胀超出预期带来过度收紧流动性的风险；经济低迷带来房价的大幅度调整。