前三季度楼市回顾： （1）4月新政出台前，全国重点城市楼市经历了从短暂沉寂到极度沸腾的过渡。（2）新政出台 1个月后，销量迅速跌至谷底，但 6月下旬随着品牌开发商价格试水，楼市逐步破冰回暖， 7-8 月销量加速上扬。（3）楼市新政后，重点城市呈现先跌后涨的走势，目前已经接近或创历史新高。 （4）新政后，库存有所上升，但整体仍处于历史较低水平。

四季度政策依旧从紧：下一阶段调控的力度难以放松，政策的进一步落实和深化一触即发。房价未见实质下跌，调控目的基本落空；宏观经济虽有近忧但无远虑，防通胀仍是重点。调控的重点仍是增加供给和遏制投机、投资性需求两手一起抓。

四季度楼市价量齐升有难度：史上最严厉的调控政策出台 3 个月后，面临失效尴尬，主要原因在于：（1）楼市供应高峰还未到来、开发商资金压力尚在承受范围内；（2）通胀预期持续、购房者对调控信心不足。抛开对房价涨跌的预期，反映自住需求购房压力的指标房价收入比，目前已然处于历史高位。我们认为，四季度供给将大幅上升，政策面高压状态持续，楼市销量有望持续放大，价格保持稳定或者小幅上涨的概率会比较大。

政策高压下开发商应对自如： （1）加大促销力度。新政后，龙头企业通过加大推盘力度，同时采用灵活的销售策略适当让利促销，加快了周转速度。（2）借调整拓展优质土地。历经了数次调控后，开发商学会了利用房价调整幅度不大、而地价溢价幅度明显下降的有利时机，趁低换牌、谋取更大的市场份额。（3）开发策略方面，通过住商并举、X+地产等途径积极开辟新的盈利增长点。（4）更稳健的财务政策。通过合理调配长短期债务比例，降低短期财务风险，构建更为多元化的融资通道。

维持行业“中性”评级：（1）行业已经步入高风险区，政策调控压力持续存在，长期估值提升空间有限，短期景气趋势尚可。（2）从静态和动态 PE来看，目前估值偏低，有修复空间。（3）考虑到二次调控出台具有较大不确定性，而政策对于股市和楼市都有相当大的影响，暂且维持行业“中性”的投资评级，建议政策明朗后介入。

选股策略： （1）关注在楼市调整时能做到以退为进、不断扩大市场份额且财务稳健的公司，如万科、保利、首开、滨江；（2）具有独特的商业模式或者发展区域的公司，如华侨城、世茂股份、荣盛发展、福星股份；（3）业绩确定性强估值优势明显的公司，如冠城大通、亿城股份。