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2010年1-3月全国房地产数据点评

中国国际金融有限公司 2010-04-15

行业近况:

国家统计局今日公布2010年1~3月全国房地产市场运行情况(具体内容请参见附录)。

评论:

我们对于1~3月房地产数据的解读:

1、房地产开发投资6594亿元,同比增长35.1%,符合预期,投资增速比09年全年提升19个百分点,比去年同期提升31个百分点。分拆来看,新开工面积3.23亿平方米,同比增长60.8%,增速比09年全年加快48.3个百分点。在建面积24.22亿平方米,同比增长35.5%,增速比09年全年加快22.7个百分点;新开工和在建面积的增加超出预期,其中新开工增长强劲,3月份单月同比增长达74%,显示开发商再库存力度进一步加大;竣工面积1.11亿平米,同比增长12%,增幅仍然低于销售面积35.8%的增幅, 但是距离由二月份的30个百分点下降到23.8个百分点,供求增速差异减少。 其中,住宅竣工面积同比增长9.8%,增幅继续低于商品房总体增速;土地购置面积6166万平方米,同比增长30%,继二月份首次扭负为正增长12%之后,增长幅度进一步拉大。总体看来,房地产供应情况基本符合预期。新开工和土地购置均大幅提升,表明可销售资源会大规模释放,支持销售。非住宅类商品房供应增长势头强于住宅类商品房。

2、新屋销售面积1.5亿平方米,同比增长35.8%,好于预期:增幅比09年全年降低6.3个百分点,其中,商品住宅销售面积增长34.2%,增速继续低于商品房总体增速。住宅销售面积在整个商品房销售中的占比保持在90%左右。我们重点跟踪的16大城市房地产年初累计成交量增幅为5%,低于全国增幅,显示三四线城市的销售推动力在3月份进一步显现。销售额7977亿元,同比增长57.7%,增幅比去年全年回落17.8个百分点,意味着房价同比增长为16.1%,环比下降10%,主要因为销售结构性变化,三四线城市销售比例进一步上升。

3、开发资金来源1.63万亿,同比增长61.4%:比09年全年增幅增长11.4个百分点。其中国内贷款3674亿,同比增长44.3%,增幅略微放缓;利用外资99亿元,下降33.7%;自筹资金5602亿元,增长47.8%,比去年全年增幅上涨28.8个百分点。其他资金6876亿,增长91.8%,其他资金里的定金及预收款3749亿、个人按揭贷款2193亿,分别增长84.7%和122.8%,个人贷款和预售房款回笼较去年同期明显加速。从占比来看,自筹资金在整个资金来源中占比提升,从上月的32.9%到34.5%,显示公司开始更多倚赖杠杆支持开发。国内贷款由二月份的23.8%下降到22.6%,仍然高于去年的19.78%,银行对地产的放贷有所控制。外资占比和其它资金占比基本和二月状况持平(外资由0.51%略增到0.61%,其他资金由42.8%略增到42.3%),其中个人按揭贷款占比继续下降1个百分点至13%。贷款控制的效果有初步显现。

4、70个大中城市房价涨幅11.7%:其中新建住宅房价同比涨幅14.2%,二手住宅房价同比涨幅9.5%,增幅均比二月份略增。海口、三亚、广州、深圳等珠三角城市二手住宅涨幅居前。唯一价格下降的城市为泉州,同比下降0.9%。

总的来说,供给方面,1~3月份房地产开发投资额和土地购置面积与我们预期基本一致,新开工面积数据略好于预期,我们预计2季度房地产投资将延续09年底增长惯性持续改善。需求方面,1~3月份销售数据好于预期,预计上半年销售增速将继续放缓,也可能回落,维持2010年全年"前高后低"的观点。

投资建议:目前地产板块已经反映了较为悲观的政策的市场预期,随着政策的逐渐明朗和房地产价格涨幅得到遏制,地产板块将迎来较好的投资机会,建议投资者逢低吸纳、耐心持有。

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