城中村改造新思路、更务实

此次发布会明确重点35 城有220 万套城中村和危房改造需求，如果考虑297个地级市需求会更大。在此基础上提出将新增100 万套城中村改造，并重启货币化安置。这是23 年7 月以来我国首次明确城中村改造规模、梳理后续改造潜力、优化安置方式。去年城中村改造推进以来，一度推进房票安置形式，但效果有限。此次再度采用货币化安置方式，我们认为是在当前市场环境下最务实的安置方式，符合消化存量的政策思路，也有利于刺激当地消费。

100 万套影响多大？

我们整理了广州、深圳、武汉、重庆等城中村样本数据，户均面积差异很大，样本数据在100-300+平米之间波动（广深较大，如广州可达到280 平米/户），考虑到城中村中普遍存在违建，无证面积较多，部分样本项目无权属面积占比最高可达50%，且每户实际拥有套数会大于户数，我们综合评估给予每套120 平米计算，对应1.2 亿平米需求，按9 月中指百城二手房1.4万/平米价格叠加50%计算城中村货币化安置折扣比例（根据部分城市样本项目估算），对应8400 亿购买力释放，假设购买力全部投向楼市新房，约占到我们预测2024 年商品住宅销售额的11%（按-25%增速计算），而考虑到这些购买力会在未来几年平缓释放，同时会分流至消费或者二手房，则每年贡献度会下降。未来需要重点关注是否有更多的资金支持政策以及城中村改造潜力能否进一步挖掘。

“严控增量”展现思路，“收储”细则仍有待优化此次发布会对926 政治局会议提出的“严控增量”给出明确措施，将优先回购企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工建设的住宅、商服用地，资金方面除了专项债券，还将研究设立收购存量土地专项借款，央行也将提供专项再贷款支持，收回的土地再次组织供应用于房地产的，将严格把控。另外鼓励企业优化开发和促进市场流通转让。自然资源部在6 月提出18 条措施处置闲置存量土地，今天则在资金来源和使用方式层面给予了更加明确的思路。存量房“收储”层面变化不大，依然强调“自主决策”、“自愿实施”，比5 月增加专项债作为资金来源。但如我们一直以来强调，存量商品房的难点不在于资金规模，而在于价格匹配和责任匹配。回购土地和收储商品房在操作层面相似，后续更加需要关注落实难度而不是资金体量。

“白名单”规模快速扩展

9 月末“白名单”房地产项目审批通过贷款1.43 万亿元，截至10 月16 日，已达到2.23 万亿元，预计到2024 年底将超过4 万亿元，规模迅速增长。并强调商业银行要“应进尽进”、“应贷尽贷”、“能早尽早”，此次强调优化贷款资金的拨付方式，把资金拨付的时间提前，对房企现金流利好。但“白名单”的意义在于守护在建项目，重点在于保交房攻坚，其规模大小对于出险房企的实际经营扭转和市场价格预期平稳等影响依然有限。

投资建议

9 月以来，金融组合拳、政治局会议为房地产市场“止跌回稳”注入强心剂，各部委协同有望加速市场预期修复和基本面企稳，城中村改造启动带来新思路。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：绿城服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余、滨江服务。

风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。