投资要点

1、变化—三四线强势回暖,低估值亟待修复

我们认为年初以来,地产板块最大的超预期点在于三四线城市的持续回暖。得益于一二线楼市的调控,三四线城市迎来政策红利,短期限购使得部分资金流入三四线楼市,推动了三四线楼市的回暖;而从中长期看,部分产业和人口从一二线城市转移的趋势延续了三四线的回暖。

板块整体估值较低,我们预计在主题催化下,板块近期有望迎来估值修复行情。我们认为后续政策收紧的边际影响较小,而与上游周期品的估值“剪刀差”和港股地产板块的大幅上涨使得A股地产板块价值凸显,板块近期有望迎来估值修复行情。

2、主题——大风起环京欲动,抢市场龙头扩张

京津冀是2017年地产板块最值得期待的主题之一。京津冀是在三大一线核心城市群中发展空间最大的区域, 2017年也是其近期目标兑现的一年,时间紧、压力大、空间足,其进度最可能超出预期。公开报道的不足并不能阻挡京津冀交通、产业、人口协同规划的趋势,后续预计会有动作持续落地。

龙头迎来扩张新机遇,其盈利能力和扩张速度有望超出市场预期。龙头开发商凭借其在土地、资金、品牌、管控能力等多方面的优势,“马太效应”更加明显,“大鱼吃小鱼”或将成为后续地产市场的常态。

3、环境——稳发展抓放结合,促去化预期上调

2017年政策基调为抓放结合。整体思路仍为“控一线、稳二线、盘活三四线”,因城施策将更加明显。

在三四线销售超预期的情形下,对于地产板块各项指标预期有望上调。我们上调2017年投资增速在5%左右,新开工面积增速在2%达到17亿平的水平,销售面积整体维持平稳态势。

4、标的——抓主题首都领衔,大发展龙头起舞

京津冀主题推荐:华夏幸福、荣盛发展、首开股份、北京城建,受益金融街;

龙头企业(包括区域龙头)以其资源和资金优势,在行业市占率逐步提升的时代,受益最大,估值修复最为显著,推荐:招商蛇口、保利地产、万科A、华侨城A、新城控股、中天城投