本报告导读：

16 年行业销售火热，上市开发商整体业绩大涨，尤其龙头企业表现亮眼，行业集中度进一步上升。

摘要：

16年行业整体销售火热，销售目标超额完成：尽管10 月国庆政策出台后市场热度有所降温，但从全年来看，行业表现极为喜人，整体业绩普遍大涨。我们重点监测37 家核心开发商，2016 年销售总额达到2.43 万亿，较2015 年同期销售额1.48 万亿同比上涨64%；2016 总销售面积达2.02 亿平方米，较2015 年同期1.34 亿平方米同比上涨51%；2016 年整体均价为11998 元/平，较2015 年整体均价10997 元/平同比上涨18%。中国恒大销售总额及销售总面积双双夺冠，销售总额（3734 亿元）同比上涨85%，销售总面积（4469 万平米）同比上涨75%。

16 年核心开发商业绩亮眼： 受全国房市量价齐升影响，房地产行业上市公司2016 年整体业绩大幅上涨。目前公布业绩预报/发布年报的80 家地产公司中，业绩盈利的共有74 家。其中业绩大涨（披露业绩同比涨幅可超100%）有17 家，业绩续盈有39 家，扭亏为盈有18家。2016 年开发商销售并未全部结算，16 年地产销售带来的利润流将持续改善房地产行业的整体盈利情况。

行业集中度进一步上升：我们所追踪的龙头开发商（恒大地产、碧桂园、万科A、保利地产、中国海外发展）销售总额占2016 年全年商品房销售总额11.5%，较去年10.4%的市占率同比上升1.1pc，销售面积总额占全年商品房销售面积总额9.3%，较去年7.2%的市占率同比上升2.1pc。其中，恒大地产、碧桂园、万科A 销售额成功跨越3000 亿。随着行业近几年整体利润增速的下滑，房企业务类型和布局的调整也逐渐完成，龙头开发商凭借其在品牌、管控、融资等方面的竞争优势，和市占率的不断提升，业绩仍有很大的增长空间，而且随着城镇化和人口迁移的趋势越发明显，大型房企和区域龙头仍有较大的机会。

维持行业增持评级。2017 年近期房地产板块投资策略是“主题领军，价值轮动”；推荐：1）龙头房企受益于市占率的提升和行业壁垒的建立，业绩稳健，分红可期，推荐：保利地产、招商蛇口、万科A、华侨城A；2）两会临近，京津冀主题持续升温，推荐：华夏幸福、荣盛发展、北京城建、首开股份；3）区域主题，受益：西南区域（金科股份）、大深圳区域（天健集团、格力地产）、大上海（新城控股）