本报告导读:

2017 年研究和配置房地产行业必读品。2017 年房地产板块大趋势仍然是分化和转型,预计仍以结构性行情演变和主题性投资机会为主,维持行业增持评级。

摘要:

一手房销量: 1)环比:整体环比下降24%,其中一线下降24%,二线下降22%,三线下降29%。2)同比:整体同比降33%,其中一线降47%,二线降33%,三线降16%。3)本周与2016 年全年周均比:整体降8%,其中一线降27%,二线降4%,三线升2%。4)累计同比:整体同比降33%,其中一线城市降47%,二线降33%,三线降16%。一手房整体成交均价:环比升3.3%,同比升8.7%。二手房销量:本周环比降29.8%,同比降41.5%。

库存水平:17 个典型城市一手房平均可售面积环比降0.9%,同比降20.4%。去化时间:17 个城市新房去化时间14.3 个月。2016 年PE 主流公司25.2 倍,RNAV8.01%折价。

本周观点:2016 年开发商销售成绩亮眼,跨越千亿销售额房企数量已达12 家。行业集中度进一步提升,TOP10 门槛金额由15 年的725 亿跨越至1100 亿,同比大幅增长52%,远高于行业增速。在此背景下,龙头企业加紧拿地回补土储,万科上个月新增34 个项目,荣盛发展上月新增47 宗地块。调控持续收紧压力下,将加快行业优胜劣汰,有实力的房企将通过土地竞拍和收购兼并持续扩大市场份额;在目前地产板块估值较低的情况下,预计后续龙头房企主导的并购整合等资本运作仍会发生。2017 年房地产板块大趋势仍然是分化和转型,预计仍以结构性行情演变和主题性投资机会为主,区域主题请关注大北京、大深圳、大上海、川渝和武汉布局的上市公司。

2017 年伊始,我们重新调整国君地产指数组合,在当下板块乏善可陈的情形下,我们以防御性龙头为主,进攻性主题为辅,挑选估值较低且催化剂可期的标的,具体包括招商蛇口、华夏幸福、苏宁环球和皇庭国际,权重占比均为25%。国君地产组合指数上周升0.07%,跑输房地产指数0.8%,跑输上证指数1.6%。2017 年累计涨幅为0.07%,跑输房地产指数0.8%,跑输上证指数1.6%。

北京将新增1.5 万套以上自住房供地。北京住建委2017 年将加大自住房建设力度,新增1.5 万套以上自住房供地,力争尽早上市供应。

维持行业增持评级。2017 年房地产板块投资策略是“精选主题,业绩为王”;推荐:1)龙头房企受益于市占率的提升和行业壁垒的建立,业绩稳健,分红可期,推荐:保利地产、招商蛇口、万科A、华侨城A;2)“转型牛”标的,推荐:广东明珠、阳光股份、苏宁环球;3)区域主题,受益:西南区域(金科股份)、京津冀(华夏幸福、荣盛发展、北京城建、首开股份)、大深圳区域(天健集团、格力地产)、大上海。