本报告导读：

2016 年研究和配置房地产行业必读品。我们谨慎看好2016 年地产基本面，看好结构性行情演变，以“转型牛”和“区域主题”为代表，维持行业增持评级。

摘要：

一手房销量： 1）环比：整体环比下降1%，其中一线下降6%，二线下降2%，三线上升5%。2）同比：整体同比降24%，其中一线降51%，二线降21%，三线升3%。3）本周与2015 年全年周均比：整体升10%，其中一线降20%，二线升17%，三线升25%。4）累计同比：整体同比升38%，其中一线城市升5%，二线升20%，三线升102%。一手房整体成交均价：环比升4.4%，同比升20.8%。二手房销量：本周环比降5.0%，同比降37.3%。

库存水平：17 个典型城市一手房平均可售面积环比降0.1%，同比降27.5%。去化时间：17 个城市新房去化时间14.0 个月。2016 年PE主流公司25.2 倍，RNAV7.82%折价。

本周观点：继中央经济工作会议强调房产居住功能，去投资品属性，本周武汉、郑州进一步扩大限购范围，预计楼市短期内限购政策放松概率不大。在调控政策持续收紧的预期下，开发商积极布局大金融寻求转型：荣盛发展（辽宁振兴银行获批）、华侨城（参与证券公司股权项目投资），海印股份（花城人寿获保监会收文），房地产属于资本密集型行业，转型金融将与主业形成更强协同作用，打开未来的想象空间。2017 年房地产板块机会仍以结构性行情演变为主，以“转型牛”和“区域主题”为代表，区域主题请关注大北京、大深圳、大上海、川渝和武汉布局的上市公司。

国君地产组合包含广东明珠、阳光股份、荣盛发展和华夏幸福，权重占比均为25%。国君地产组合指数上周降2.00%，跑赢房地产指数0.6%，跑输上证指数1.6%。2016 年累计涨幅为18.0%，跑赢房地产指数37.0%，跑赢上证指数30.1%。

郑州武汉扩大限购范围。郑州将180 平以上住房纳入限购范围，非户籍家庭购房需提供连续2 年社保或个人所得税证明；武汉市住房限购范围新增东西湖区、江夏区、黄陂区的部分区域，即户籍家庭暂购第三套住房，非户籍购房需连续缴满2 年社保或个人所得税证明。

维持行业增持评级。2017 年房地产板块投资策略是“精选主题，业绩为王”；推荐：1）龙头房企受益于市占率的提升和行业壁垒的建立，业绩稳健，分红可期，推荐：保利地产、招商蛇口、万科A、华侨城A；2）“转型牛”标的，推荐：广东明珠、阳光股份、苏宁环球；3）区域主题，受益：西南区域（金科股份）、京津冀（华夏幸福、荣盛发展、北京城建、首开股份）、大深圳区域（天健集团、格力地产）、大上海。