事件

上海市住建委、银监局、人民银行上海分行联合发布通知调整住房信贷政策，从11 月29 日起首套房商贷首付最低比例上调至35%，首套房认定认房又认贷，无房有贷款记录也执行二套房信贷政策（普宅50%，非普宅70%首付比例）。

核心观点

上海住房信贷政策调整，重回认房又认贷时代。本次信贷新政对居民使用商贷购房主要影响有两面：一方面首套房贷首付提升至35%（原为30%），已与北京相同，另一方面在首套房认定上实行认房又认贷，大多数购房人将被认定为二套，提高了首付门槛。我们认为政策旨在控制金融风险，将更多不合格的购房人剔除出贷款人群，避免楼市的大起大落。

上海近期楼市销量已明显下滑，政策出台预计降对楼市进一步降温。自十一以后，上海楼市销量上一出现明显下滑，新房周均销售套数下滑至3168 套，而8、9 月份周均销售套数为4257 套，下滑了25.6%，虽然销量已明显下滑，但上海库存低，房价依旧高企。截至11 月25 日，上海库销比仅为2.4个月。10 月上海二手房均价达到5.3 万元/平米。本次政策出台将大幅提高首付门槛，尤其是对改善型需求影响明显，预计政策实施将为上海楼市降温，房价将有所调整，尤其是高总价房屋。

投资建议与投资标的

我们预计上海本次政策的实行对上海房价会带来一定降温，但长期来看，价格调整能使市场后续更加健康。我们认为板块短期会有调整，中期依然看好。

目前楼市进入调整期，但各地依然因城施策，建议关注两类公司：1）库存适中的城市布局的地产股，包括位于重庆的金科股份（000656，买入）、迪马股份（600565，增持）；福州的大名城（600094，买入）、阳光城（000671，未评级）；北京的首开股份（600376，未评级）、北京城建（600266，未评级）、金融街（000402，未评级）。2）全国化布局的蓝筹股，包括招商蛇口（001979，未评级）、华夏幸福（600340，未评级）、荣盛发展（002146，未评级）。

风险提示

房地产销售不达预期。

政策调整力度超预期。

无风险利率大幅上行。