本期投资提示：

我们按照2015-2018 年营业收入进行了规模房企分类（与2017 年报回顾的分类标准有所变化），其中龙头房企共3 家：万科、保利地产、招商蛇口，2018 年营业收入超过800亿（2015 年营收超过300 亿），中型房企共32 家：2018 年营业收入在100~600 亿区间，板块整体A 股上市公司共计130 家。

行业营收较快增长，中型房企最高。2019Q3A 股房地产上市公司共实现营业收入15018.6亿（同比+21.9%），其中龙头房企3612.8 亿元（同比+18.5%），中型房企8367.4 亿元（28.3%），中型房企收入增速依然最高；业绩增速板块略低于收入增速，依然维持双位数增长。板块共实现归母净利润1391.2 亿元（13.1%），龙头房企361.7 亿（13.5%），中型房企786.6 亿（28.5%），中型房企业绩增速明显较快。

高质量项目步入结算期，各类房企毛利率同比持续增长。2019Q3 板块整体毛利率32.1%（+0.6pct），龙头房企36.0%（+1.1pct），中型房企29.1%（+0.4pct）。板块整体净利率9.3%（-0.7pct），龙头房企10.0%（-0.5pct），中型房企9.4%（与上年同期持平）。

2019Q3 各类型房企资产负债率均有增加，大型房企控制较好。2019Q3 板块整体资产负债率80.1%（同比+0.1pct），龙头房企81.8%（-0.3pct），中型房企81.8%（-0.2pct）。

龙头房企杠杆率下降速度板块中相对略快。其中板块整体2019Q3 短期借款规模3492.7亿（7.3%），龙头房企339.0 亿（-20.0%），中型房企2030.3 亿（9.9%）；板块整体应付债券6886.5 亿（15.5%），龙头房企982.2 亿（4.2%），中型房企4387.9 亿（13.7%）。

利润率提升以及杠杆率增加推动龙头与中型房企净资产收益率有所改善，行业整体平稳。

2019H1 龙头房企ROE 为6.3%（-0.3pct） ， 中型房企7.3%（+0.6pct） ， 板块整体6.0%（-0.1pct）；2019Q3 板块整体净资产收益率8.6%（+0.1pct）。站在企业实际投资决策角度，可以理解为中型房企做大净资产从而提高加杠杆空间的诉求更强。

销售好于预期，预收款+合同负债持续增长，业绩确定性有保障。2019Q3 龙头房企预收款+合同负债11057.1 亿（13.9%），中型房企19127.2 亿（31.6%），板块整体41496.0亿（21.8%）。龙头房企预收款项/上年营收达1.79，中型房企1.74，板块整体1.93，业绩确定性居于历史高位。

2019Q3 房地产板块整体为现金净流出701 亿，现金流出力度有所加大。分结构，龙头房企现金净流出662 亿（2018Q3 现金净流出53.4 亿），中型房企现金净流入70.7 亿（同比-76.3%）；板块整体经营性现金流入107.9 亿（2018Q3 现金净流出153.7 亿），投资性现金流出1265.5 亿（-40.8%），筹资性现金流入456.6 亿（-81.5%）

投资建议：A/H 比价效应看，A 股地产的配置价值已经很具吸引力，地产板块足够便宜的情况下，四季度会有短期的脉冲式上涨是确定的，可以贡献绝对收益龙头。房企主体布局一二线，项目安全边际较高。且在融资环境较严的情况下，国企背景资金优势显著。建议关注：保利地产、万科A、金地集团。

风险提示：楼市政策调控趋紧，房企销售及业绩增速低于预期。