投资要点

事项：

公司公布2018 年年报，实现营收45.9 亿，同比增长67%；净利润4.1 亿，同比增长164.2%，对应EPS 为0.31 元，位于业绩预告中上区间。公司拟每10股派发现金股利0.31 元（含税）。

平安观点：

结算增长叠加毛利率提升带动业绩高增：公司2018 年实现营收45.9 亿，同比增长67%；净利润4.1 亿，同比增长164.2%。业绩高增主要因：1）期内舟山蓝郡、丽郡国际、东郡之星项目集中交付带动结算收入增长；2）受益于前期楼市回暖，毛利率同比提升9.5 个百分点至42.7%。期末预收账款96 亿元，为当期营收2.1 倍，奠定未来业绩增长基础。

销售高增，拿地稳健：2018 年公司实现销售额101.4 亿，同比增长44.4%，销售面积54.7 万平，同比增长26.4%。平均销售均价18524 元/平米，同比增长14.2%。分项目来看，富阳江宸府销售额19 亿、溧阳悦宸府15 亿、定海柏悦府10 亿，为主要销售贡献项目，合计销售占比43.4%。公司继续以长三角为土地获取核心，深耕拓展杭州区域，同时全面布局舟山、宁波、安徽、南京、广西等新兴城市优质地块，实现跨域发展。期内新增土储36 万平，为后续销售规模扩大奠定货值基础。公司积极提质增速，期内奉化江宸府、春江海岸和如意溪湖项目均实现当年拿地当年开发。

拓展事业版图，大健康领域获实质性进展：期内公司全资子公司与衢州市衢江区国资下属企业正式签订《世界（衢江）食品安全创新示范基地富里土地承包经营权流转协议》，获农地总面积约3.6 万亩。将通过打造种植、养殖、加工、展销于一体的农业产业新镇和检测、评估、审核、认证为一体的食品安全保障体系，切实介入大健康产业中以种养殖和食品安全为核心的上游领域。目前已获得衢州市衢江区人民政府正式颁发首本《农村土地流转经营权证》，获经营权土地面积4317 亩。

财务状况优化，员工持股绑定利益：受销售提振影响，期内经营活动现金流净额同比上升35.7 亿至35.8 亿。期末净负债率、剔除预收款后的资产负债率为12%、40.8%，同比下降80.5 个、6 个百分点；期末在手现金36.9 亿，为一年内到期负债的260.7%，较年初上升170.6 个百分点，短期偿债压力明显下降。公司坚持现金为王，新增销售回款率保持在92%以上；同时拓宽融资渠道，完成住房租赁专项债发行申报，拟募资不超过10亿元。期内平均融资成本6.23%，处行业中下水平。期内公司员工持股计划累计买入3303 万股，占总股本的2.46%，均价3.89 元/股，彰显对未来发展信心。

投资建议：随着前期低毛利项目结转完毕，公司业绩逐步走出前期低谷，提质增速带动项目开发及结转提速，上调公司2019、2020 年EPS 至0.37（+0.12）元和0.45（+0.15）元，当前股价对应PE 分别为9.9 倍和8.2 倍。鉴于2017-2018 年限价政策影响，公司短期超高毛利率较难持续，维持“推荐”评级。

风险提示：1）市场供求关系对房地产业影响巨大，一线热点城市和三四线城市分化严重，对于不同市场的监测和把握，以及出现风险时的产品结构调整、营销策略调整等提出更高要求；目前三四线楼市已步入调整通道，2019 年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险；2）楼市大幅调整带来资产减值及业绩不及预期风险；3）大健康领域发展进度不及预期风险。