投资要点

业绩整体向好，主流房企稳健。截止2019 年1 月末，已有69 家上市房企发布业绩预告及业绩快报，其中预增23 家、略增10 家，扭亏6家，合计占比56.5%。受益于过去两年销售规模及均价的持续增长，主流房企可结算货值充足，业绩普遍高增，中南建设、蓝光发展、新城控股预计2018 年净利润增速分别达245%、68%、61.5%（预告区间中值）。从业绩预减、略减或首亏公司来看，除个别由于高基数或结算收入不及预期影响业绩增速外，大多数均为转型小规模房企。从已公布的业绩快报来看，主流房企荣盛发展、绿地控股、保利地产业绩增长分别为33%、29%、20.3%。考虑2019 年主要结算2017 年火爆市场中销售高房价房源，预计主流房企营收增速有望维持高位。

销售再创新高，集中度持续提升。2018 年全国实现商品房销售面积17.2亿平米，同比增长1.3%，商品房销售额15 万亿元，同比增长12.2%。

分房企来看，2018 年百强房企销售额同比增长35%，TOP10 市占率由2017 年的24.2%提升至26.9%。考虑近年主流房企拿地面积市占率持续高于销售市占率，土储资源持续向龙头房企集中，叠加品牌、融资等优势，预计后续销售集中度仍将持续提升。

预计2019 年销售面积同比微降。2018 年国庆后楼市已明显降温，2019年大概率延续调整趋势，其中一二线城市已历经两年调整，观望情绪下预计以筑底盘整为主；三四线供应增加、需求萎缩，加上此前未有明显调整，量价均将面临较大压力。随着量价调整充分、政策微调及货币环境改善，下半年基本面有望迎来缓慢复苏，一二线成交将早于三四线回升，预计2019 年全国销售面积同比微降。

投资建议：展望2019 年，楼市趋势下行将更考验各大开发商应对能力，唯有融资渠道畅通、布局一二线、定位主流产品的房企方能穿越周期保持增长，行业集中度有望继续提升。目前板块估值已处历史低位、业绩增长稳健、一二线城市基本面及政策见底明显，看好全年板块表现。节奏上来看，上半年楼市将继续触底，整体以防守为主，但震荡行情中有政策博弈的反弹机会，建议配置资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股，如万科、保利、金地、招商等；下半年随着政策环境改善、盈利下调及资金链风险释放，将迎来基本面复苏的反弹，高周转快销售弹性标的表现更佳，如新城、中南、荣盛等。

风险提示：1）2019 年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险；2）楼市大幅调整带来资产大幅减值及净利率大幅下降风险；3）若楼市降温超预期，且融资渠道依旧偏紧，部分中小房企或面临资金链风险。