政策托而不举，以稳为主。经济下行压力加大、楼市降温背景下，预计2019年政策面有望从过紧回归平衡。但考虑“房住不炒”的总基调，结合前几轮周期底部强刺激带来的房价暴涨、居民杠杆大幅攀升等副作用，我们对调控大幅松绑相对偏谨慎。预计2019 年政策放松路径将类似2012 年，以地方政策微调、货币政策松动为主，整体托而不举，难有地产“再泡沫”。

投资增速下台阶，预计增长2%。地产投资包括土地购置费用和施工建安投资。2018 年下半年来百城土地成交持续下滑，十大标杆房企前11 月拿地销售比为147%，较2017 年下降37 个百分点，叠加2018 年高基数，预计2019 年土地购置费将大幅回落。考虑到三四线楼市景气度中期向下，当前为三四线房企最后脱逃机会，预计短期三四线新开工仍将相对积极，叠加住宅已开工未售库存低位，将为全国商品房新开工提供一定支撑。预计2019 年新开工同比下降2%，投资同比增长2%。

销售软着陆，阵痛之后再平衡。我们相对看淡2019 年基本面，其中一二线好于三四线，下半年优于上半年。2018 年国庆后楼市已明显降温，2019年大概率延续调整趋势，其中一二线城市已历经两年调整，预计以筑底盘整为主；三四线供应增加、需求萎缩，加上此前未有明显调整，量价均将面临较大压力。随着量价调整充分、政策微调及货币环境改善，下半年基本面有望迎来缓慢复苏，一二线成交将早于三四线回升，预计2019 年全国销售面积同比降6.9%。

资金端未至陌路，压力点在2019H1。由于开发商2018H2 主动收缩拿地、加快销售回款、储备资金过冬，房企整体资金状况好于前三轮周期底部。 2018Q3 末上市房企在手现金对一年内到期长短期债务覆盖比例为115%，远好于2008、2011 和2014 年。多次降准、国债利率回落背景下，按揭利率及房企融资成本亦缓慢回落；测算2019 年房企信托及债券到期7858亿，若2019H1 销售超预期下滑、且融资渠道依旧偏紧，不排除个别中小房企面临资金链断裂风险。

投资建议：展望2019 年，楼市趋势下行将更加考验各大开发商应对能力，唯有融资渠道畅通、布局一二线、定位主流产品的房企方能穿越周期保持增长，行业集中度有望继续提升。尽管行业基本面下行，但板块估值已处于历史低位，且从前三轮周期底部来看，行业触底过程中板块均存在反弹，我们看好2019 年地产板块整体表现，维持“强于大市”评级，全年机会在于政策与基本面的博弈，以防守反击为主。从节奏上来看，上半年楼市将继续触底，整体以防守为主，但震荡行情中有政策博弈的反弹机会，建议配置资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股，如万科、保利、金地、招商等；下半年随着政策环境改善、盈利下调及资金链风险释放，将迎来基本面复苏的反弹，高周转快销售弹性标的表现更佳，如新城、中南、荣盛等。

风险提示：1）2019 年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险；2）楼市大幅调整带来的资产大幅减值及净利率下滑的风险；3）若楼市降温超预期，且融资渠道依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险。